房地产市场论文范文8篇

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房地产市场论文、 范文、

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为全面分析我国各级城市的房地产市场投资前景，笔者参考克而瑞信息集团的《2013年中国城市房地产市场投资前景研究报告》，分别从市场需求、市场供求、市场容量以及外部因素等4个方面构建指标体系，并对分类指标进行相应完善，然后采用因子分析方法进行比较...

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房 地 产 市 场 论 文 范 文 8 篇 美 章 首 页 资 料 文 库 期 刊 中 心 杂 志 订 阅 投 稿 指 南 S C I 期 刊 登 录 / 注 册 美 章 网 资 料 文 库 房 地 产 市 场 论 文 范 文 房 地 产 市 场 论 文 范 文 发 布 时 间 ： 2 0 2 3 0 6 1 8 0 7 : 1 1 : 4 9 前 言 ： 写 作 是 一 种 表 达 ， 也 是 一 种 探 索 。 我 们 为 你 提 供 了 8 篇 不 同 风 格 的 房 地 产 市 场 论 文 参 考 范 文 ， 希 望 这 些 范 文 能 给 你 带 来 宝 贵 的 参 考 价 值 ， 敬 请 阅 读 。 城 市 化 房 地 产 市 场 论 文 一 、 房 地 产 市 场 成 熟 度 理 论 、 演 进 及 其 应 用 正 如 前 文 所 述 ， 房 地 产 市 场 成 熟 度 可 以 反 映 出 某 一 区 域 ( 或 城 市 ) 房 地 产 市 场 的 健 康 状 况 以 及 整 体 的 发 展 形 势 ， 政 府 部 门 可 利 用 成 熟 度 评 价 结 果 来 了 解 当 前 房 地 产 业 的 发 展 现 状 及 与 宏 观 经 济 的 协 调 关 系 ， 为 政 府 调 整 国 民 经 济 产 业 结 构 以 及 引 导 房 地 产 业 持 续 健 康 发 展 服 务 ， 使 得 资 源 得 到 更 加 有 效 配 置 ， 及 时 发 现 房 地 产 业 发 展 过 程 中 出 现 的 非 周 期 性 异 常 波 动 ， 从 而 减 少 房 地 产 业 对 国 家 经 济 金 融 产 生 的 波 动 与 风 险 。 同 时 ， 对 企 业 和 消 费 者 也 都 有 积 极 意 义 : 企 业 可 以 及 时 了 解 房 地 产 业 的 整 体 状 况 和 行 业 结 构 ， 掌 握 不 同 区 域 房 地 产 市 场 的 差 异 性 ， 使 之 洞 悉 市 场 变 化 趋 势 ， 发 现 投 资 机 会 ， 提 高 其 投 资 时 机 、 投 资 结 构 的 决 策 准 确 程 度 ， 并 在 一 定 程 度 上 规 避 投 资 风 险 ; 有 助 于 消 费 者 认 清 市 场 ， 掌 握 市 场 发 展 的 真 实 规 律 ， 不 盲 目 跟 风 ， 选 择 适 合 自 身 的 住 房 需 求 ， 从 而 有 利 于 整 个 房 地 产 市 场 的 稳 定 发 展 。 具 体 来 说 ， 市 场 成 熟 度 可 以 认 为 是 市 场 参 与 者 用 于 描 述 市 场 的 发 展 阶 段 或 市 场 化 程 度 的 概 念 ， 其 主 要 用 于 研 究 特 定 市 场 的 发 展 程 度 ， 理 解 市 场 怎 样 形 成 、 演 进 及 未 来 的 表 现 ， 帮 助 决 策 者 决 定 如 何 在 特 定 的 阶 段 投 放 特 定 的 产 品 ( K e o g h a n d D A r c y ， 1 9 9 4 ) 。 ［ 1 ］ 通 过 对 市 场 成 熟 度 的 研 究 ， 了 解 市 场 阶 段 性 演 进 的 特 征 和 表 现 ， 有 助 于 解 释 目 前 市 场 上 产 品 使 用 、 投 资 决 策 行 为 以 及 未 来 可 能 出 现 的 市 场 活 动 等 。 2 0 世 纪 9 0 年 代 ， 在 市 场 化 进 程 的 框 架 下 涉 及 市 场 成 熟 度 方 面 的 研 究 初 现 端 倪 。 1 9 9 1 年 ， 沃 克 和 弗 拉 纳 根 ( W a l k e r a n d F l a n a g a n ， 1 9 9 1 ) 最 初 用 市 场 成 熟 度 来 研 究 中 国 香 港 房 地 产 市 场 ， 认 为 一 个 成 熟 的 市 场 具 备 高 层 次 的 机 构 投 资 、 成 熟 的 金 融 结 构 、 规 范 的 金 融 市 场 并 且 海 外 投 资 、 机 会 点 以 及 多 样 化 收 益 都 具 有 一 定 的 市 场 规 模 等 特 征 ， 这 些 指 标 得 到 了 学 界 的 广 泛 支 持 。 ［ 2 ］ 之 后 ， 西 科 ( S e e k ， 1 9 9 5 ) 又 增 加 了 经 济 体 的 实 力 和 类 型 、 市 场 规 模 、 完 善 的 基 础 条 件 等 市 场 成 熟 度 考 量 指 标 。 ［ 3 ］ 关 于 市 场 成 熟 度 方 面 ， 研 究 最 为 全 面 的 是 基 奥 和 达 西 ( K e o g h a n d D A r c y ， 1 9 9 9 ) ， ［ 4 ］ 他 们 在 对 市 场 成 熟 度 相 关 文 献 系 统 梳 理 的 基 础 上 ， 对 市 场 成 熟 度 的 涵 义 及 考 量 指 标 重 新 进 行 界 定 ， 如 使 用 和 投 资 机 会 ， 灵 活 性 ， 专 业 度 ， 信 息 和 研 究 性 ， 开 放 度 ， 标 准 化 等 指 标 。 发 展 到 今 天 ， 市 场 成 熟 度 理 论 根 据 其 研 究 的 领 域 和 对 象 不 同 ， 还 有 以 下 几 种 定 义 : 第 一 ， 市 场 成 熟 度 是 衡 量 市 场 进 化 程 度 的 指 标 ， 以 不 断 下 滑 的 增 长 率 为 特 征 ， 当 市 场 不 再 出 现 增 长 ， 就 可 以 被 视 为 饱 和 ( G r a h a m ， 2 0 0 0 ) 。 ［ 5 ］ 可 以 采 用 收 入 弹 性 作 为 具 体 的 衡 量 指 标 ， 当 收 入 弹 性 小 于 或 等 于 1 ， 即 收 入 的 增 长 不 再 创 造 更 大 比 例 的 需 求 增 长 ， 市 场 就 被 视 为 完 全 成 熟 。 一 个 完 全 成 熟 的 市 场 就 是 一 个 增 长 量 不 超 过 收 入 / 经 济 增 长 的 市 场 。 当 收 入 弹 性 为 0 ， 即 收 入 的 改 变 不 再 对 需 求 产 生 任 何 影 响 ， 市 场 就 被 视 为 完 全 饱 和 。 换 言 之 ， 市 场 成 熟 维 度 的 早 期 阶 段 则 出 现 在 收 入 弹 性 值 不 断 下 降 但 仍 大 于 1 的 时 候 。 第 二 ， 通 过 反 映 不 断 减 小 的 增 长 率 的 时 序 曲 线 ， 如 系 数 小 于 1 的 对 数 函 数 和 集 合 函 数 、 半 对 数 曲 线 可 以 用 来 研 究 成 熟 度 ， 而 双 曲 线 、 修 正 的 指 数 或 对 数 曲 线 更 适 合 用 来 定 义 饱 和 状 态 ( S a u n d e r s 等 ， 1 9 8 7 ) 。 ［ 6 ］ 这 种 方 法 最 主 要 的 缺 陷 是 仅 考 虑 时 间 参 数 ， 忽 略 了 驱 动 需 求 的 其 他 重 要 因 素 ， 如 收 入 和 价 格 变 化 。 第 三 ， 咨 询 公 司 卢 森 泰 ( L u c i n t e l ， 2 0 0 9 ) 在 一 份 研 究 报 告 中 把 成 熟 市 场 定 义 为 旅 程 数 增 长 等 于 G D P 增 长 加 产 量 增 长 的 和 ， 任 何 附 加 增 长 都 被 定 义 为 “ 生 产 ” 增 长 。 为 了 量 化 一 个 市 场 的 成 熟 程 度 ， 他 们 提 出 通 过 G D P + 产 量 增 长 与 旅 程 数 增 长 的 比 值 来 定 义 的 成 熟 度 要 素 ( M F ) 概 念 。 当 市 场 成 熟 ， M F 值 就 是 1 0 0 % 。 当 市 场 还 有 “ 生 产 ” 增 长 ， 处 于 欠 成 熟 阶 段 ， M F 值 就 应 该 小 于 1 0 0 % 。 有 关 房 地 产 市 场 成 熟 度 的 研 究 自 1 9 9 4 年 起 就 不 曾 间 断 。 具 体 来 说 ， 市 场 成 熟 度 的 研 究 可 以 帮 助 理 解 城 市 房 地 产 市 场 怎 样 形 成 、 演 进 以 及 未 来 的 表 现 ， 还 能 作 为 如 何 选 择 在 不 同 城 市 、 不 同 市 场 投 放 合 适 的 房 地 产 产 品 的 决 策 指 标 。 奇 恩 和 邓 特 ( C h i n a n d D e n t ， 2 0 0 5 ) 采 用 K e o g h 的 市 场 成 熟 度 框 架 对 东 南 亚 的 办 公 楼 市 场 成 熟 度 进 行 了 研 究 。 他 们 试 图 改 进 研 究 方 法 ， 确 立 明 确 的 成 熟 度 标 准 ， 建 立 1 ～ 1 0 的 评 分 范 围 ， 1 代 表 最 不 发 达 的 ， 1 0 代 表 最 发 达 的 。 他 们 的 研 究 成 果 表 明 ， 混 合 了 不 同 发 展 阶 段 的 市 场 给 高 效 运 作 的 房 地 产 市 场 投 资 活 动 提 供 了 显 而 易 见 的 大 量 机 会 。 近 来 ， 皮 鲁 米 ( P e l u m i ， 2 0 1 2 ) 以 N i g e r i a 为 例 对 发 展 中 国 家 的 居 住 房 市 场 进 行 了 研 究 ， 把 大 量 的 信 息 流 和 高 度 遵 循 总 体 规 划 视 为 成 熟 居 住 房 市 场 最 重 要 的 标 志 。 目 前 ， 国 内 涉 及 房 地 产 市 场 成 熟 度 方 面 的 研 究 还 不 多 见 。 已 有 的 研 究 仅 限 于 房 地 产 成 熟 度 模 型 方 面 的 评 价 ， 如 房 地 产 咨 询 机 构 仲 量 联 行 ( J L L ， 2 0 1 0 ) 、 俞 海 海 ( 2 0 0 8 ) ［ 1 1 ］ 等 都 曾 建 立 过 相 应 模 型 对 当 前 房 地 产 市 场 成 熟 度 进 行 评 价 ， 虽 然 两 者 设 定 的 评 价 指 标 相 应 有 不 同 侧 重 ， 但 对 市 场 成 熟 度 阶 段 的 划 分 基 本 一 致 。 也 有 个 别 文 献 只 是 将 市 场 成 熟 度 作 为 住 房 流 动 性 的 一 个 指 标 来 分 析 ( 包 华 ， 2 0 0 8 ; W u a n d Z h e n g ， 2 0 0 8 ) 。 基 于 以 上 分 析 ， 根 据 借 鉴 仲 量 联 行 的 研 究 ， 笔 者 认 为 ， 评 价 城 市 房 地 产 市 场 成 熟 度 可 以 遵 循 以 下 4 个 指 标 : ( 1 ) 房 地 产 市 场 高 度 透 明 : 市 场 信 息 能 够 自 由 流 通 、 政 策 执 行 有 力 以 及 交 易 流 程 相 对 公 平 ; ( 2 ) 资 本 流 通 性 强 : 在 资 本 流 入 和 流 出 方 面 与 国 际 房 地 产 资 本 市 场 紧 密 联 系 ; ( 3 ) 优 秀 的 居 住 环 境 和 物 业 服 务 : 主 要 指 环 境 可 持 续 性 、 节 能 且 管 理 优 质 的 物 业 ; ( 4 ) 客 户 来 源 广 泛 : 客 户 覆 盖 范 围 广 ， 不 仅 限 于 国 内 客 户 ， 同 时 还 有 大 量 的 国 内 外 客 户 进 驻 ( 尤 其 是 企 业 和 总 部 ) 。 根 据 以 上 评 价 指 标 ， 大 致 来 说 ， 自 1 9 9 8 年 城 镇 住 房 改 革 实 施 以 来 ， 我 国 整 体 上 房 地 产 市 场 成 熟 度 曲 线 攀 升 迅 速 ， 其 市 场 表 现 和 投 资 前 景 如 下 。 二 、 我 国 城 市 房 地 产 市 场 投 资 前 景 为 全 面 分 析 我 国 各 级 城 市 的 房 地 产 市 场 投 资 前 景 ， 笔 者 参 考 克 而 瑞 信 息 集 团 的 《 2 0 1 3 年 中 国 城 市 房 地 产 市 场 投 资 前 景 研 究 报 告 》 ， 分 别 从 市 场 需 求 、 市 场 供 求 、 市 场 容 量 以 及 外 部 因 素 等 4 个 方 面 构 建 指 标 体 系 ， 并 对 分 类 指 标 进 行 相 应 完 善 ， 然 后 采 用 因 子 分 析 方 法 进 行 比 较 分 析 。 其 中 ， 采 用 常 住 户 籍 人 口 比 、 城 市 动 迁 增 量 需 求 、 人 口 复 合 增 长 速 度 、 居 住 面 积 改 善 性 需 求 、 租 赁 市 场 住 房 户 比 例 等 分 类 指 标 来 衡 量 城 市 房 地 产 市 场 需 求 情 况 ; 采 用 土 地 供 求 情 况 、 房 屋 供 求 情 况 、 实 际 房 价 增 长 率 等 分 类 指 标 来 衡 量 市 场 供 求 关 系 ; 采 用 人 均 购 房 面 积 、 城 镇 职 工 工 资 、 城 镇 居 民 年 均 可 支 配 收 入 、 房 价 收 入 比 等 分 类 指 标 来 反 映 市 场 容 量 ; 采 用 该 城 市 的 城 镇 化 率 、 人 口 密 度 、 城 市 规 模 、 基 础 设 施 投 资 累 计 值 等 分 类 指 标 来 反 映 外 部 因 素 。 表 4 显 示 ， 一 线 城 市 以 及 二 线 城 市 的 市 场 投 资 前 景 相 对 较 高 ， 6 个 一 线 和 2 2 个 二 线 城 市 全 部 进 入 前 5 0 排 行 ， 3 7 . 5 % 的 三 线 城 市 进 入 前 5 0 排 行 ， 四 线 城 市 除 廊 坊 进 入 前 5 0 排 名 外 其 他 普 遍 排 名 偏 后 。 二 线 城 市 中 苏 州 、 青 岛 、 宁 波 等 非 直 辖 市 城 市 的 市 场 容 量 也 有 较 大 发 展 空 间 ， 主 要 是 由 于 外 来 企 业 的 不 断 进 入 ， 城 区 不 断 扩 展 ， 人 口 快 速 导 入 。 此 外 ， 随 着 整 个 京 津 冀 一 体 化 和 大 七 环 格 局 的 形 成 ， 廊 坊 也 进 入 了 城 市 房 地 产 投 资 前 景 的 前 5 0 名 ， 具 备 一 定 的 投 资 潜 力 。 而 从 各 类 城 市 得 分 来 看 ， 一 线 城 市 中 北 京 和 上 海 平 均 得 分 最 高 ， 按 城 市 线 别 ， 平 均 得 分 及 中 位 数 依 次 递 减 。 二 线 城 市 总 体 排 名 较 为 靠 前 ， 常 州 、 东 莞 等 个 别 二 线 城 市 由 于 市 场 较 为 成 熟 ， 短 期 内 市 场 容 量 空 间 有 限 ， 因 此 得 分 较 低 ; 三 线 城 市 的 个 别 城 市 得 分 较 高 ， 主 要 是 这 类 城 市 市 场 处 于 快 速 发 展 期 ， 其 城 市 市 场 投 资 前 景 较 大 ; 而 四 线 城 市 由 于 市 场 处 起 步 阶 段 ， 总 体 得 分 偏 低 。 三 、 总 结 与 对 策 建 议 本 文 从 我 国 新 型 城 市 化 入 手 ， 就 城 市 化 进 程 、 城 市 房 地 产 市 场 成 熟 度 及 投 资 前 景 之 间 的 关 联 性 做 了 论 述 ， 并 采 用 统 计 方 法 对 我 国 2 8 6 个 地 级 城 市 的 城 市 分 级 和 投 资 前 景 进 行 了 实 证 分 析 。 研 究 认 为 ， 由 于 当 前 我 国 处 于 城 市 化 进 程 的 新 阶 段 ， 房 地 产 应 该 改 善 以 往 粗 放 型 发 展 模 式 ， 注 重 提 高 房 地 产 市 场 的 成 熟 度 ; 相 比 一 、 二 线 城 市 ， 当 前 三 、 四 城 市 房 地 产 市 场 成 熟 度 不 高 ， 反 应 出 我 国 不 少 城 市 还 具 备 一 定 的 投 资 前 景 ; 而 从 各 城 市 房 地 产 的 投 资 前 景 排 序 来 看 ， 房 地 产 市 场 成 熟 度 与 投 资 前 景 并 不 是 直 接 的 线 性 关 系 ， 成 熟 度 相 对 较 高 的 城 市 也 可 能 具 有 较 好 的 投 资 前 景 。 基 于 以 上 结 论 ， 笔 者 提 出 以 下 对 策 建 议 : 第 一 ， 就 城 市 房 地 产 开 发 来 说 ， 尤 其 对 房 地 产 开 发 商 和 经 营 商 来 说 ， 应 转 变 原 有 的 房 地 产 开 发 模 式 ， 注 重 房 地 产 市 场 成 熟 度 的 培 育 和 提 升 。 第 二 ， 对 房 地 产 投 资 者 来 说 ， 应 将 市 场 成 熟 度 作 为 投 资 前 景 的 主 要 考 虑 因 素 ， 在 当 前 的 房 地 产 市 场 趋 稳 的 形 势 下 ， 应 不 仅 局 限 于 获 取 房 价 上 涨 的 收 益 。 第 三 ， 对 政 策 制 定 方 面 来 说 ， 应 注 重 培 育 房 地 产 市 场 成 熟 度 ， 提 升 城 市 和 物 业 的 软 性 条 件 ， 这 将 是 城 市 管 理 和 房 地 产 调 控 政 策 的 一 大 思 路 。 作 者 ： 张 传 勇 丁 祖 昱 段 芳 单 位 ： 上 海 立 信 会 计 学 院 工 商 管 理 学 院 华 东 师 范 大 学 城 市 发 展 研 究 院 易 居 ( 中 国 ) 克 而 瑞 信 息 集 团 继 续 阅 读 县 域 房 地 产 市 场 论 文 一 、 县 域 房 地 产 业 发 展 主 要 特 点 1 . 全 县 房 地 产 开 发 正 处 于 高 速 发 展 阶 段 。 纵 观 乡 宁 县 房 地 产 市 场 近 1 0 年 来 的 发 展 历 程 ， 无 论 是 新 开 工 面 积 ， 还 是 房 地 产 投 资 额 都 出 现 了 较 快 增 长 。 从 当 前 市 场 交 易 情 况 看 ， 全 县 商 品 房 供 不 应 求 ， 房 地 产 开 发 仍 有 较 大 发 展 空 间 。 主 要 原 因 有 ： 一 是 全 县 商 业 性 房 地 产 市 场 发 育 相 对 滞 后 ， 随 着 全 县 经 济 的 发 展 和 人 民 生 活 水 平 的 逐 步 提 升 ， 合 理 的 居 民 住 房 需 求 在 短 期 内 集 中 释 放 ， 特 别 是 在 “ 羊 群 效 应 ” 的 作 用 下 ， 许 多 潜 在 购 买 者 成 为 实 际 购 买 者 。 再 加 上 保 障 性 住 房 、 廉 租 房 等 多 种 住 房 供 给 形 式 发 展 缓 慢 ， 使 得 全 社 会 住 房 需 求 都 积 聚 到 商 品 房 需 求 上 。 二 是 居 民 住 房 投 资 理 念 的 转 变 及 其 高 额 回 报 预 期 ， 进 一 步 增 强 了 购 房 意 愿 。 随 着 县 域 居 民 金 融 知 识 普 及 程 度 不 断 提 高 ， 住 房 投 资 理 念 逐 渐 形 成 ， 特 别 是 在 普 通 居 民 投 资 渠 道 不 畅 情 况 下 ， 购 买 住 房 成 为 一 种 最 简 单 直 接 的 投 资 方 式 。 特 别 是 最 近 几 年 房 地 产 市 场 持 续 飙 升 的 价 格 走 势 ， 增 加 了 居 民 对 住 房 投 资 及 投 机 行 为 ， 使 得 购 房 意 愿 进 一 步 放 大 。 据 对 乡 宁 县 1 0 0 户 居 民 购 房 意 愿 问 卷 调 查 ， 有 购 房 意 愿 的 居 民 占 到 调 查 总 数 的 8 1 % ， 较 上 年 同 期 增 加 了 1 4 个 百 分 点 ， 其 中 购 房 用 于 改 善 居 住 条 件 的 占 4 6 % ， 购 房 用 于 投 资 增 值 的 占 3 5 % 。 特 别 是 居 民 购 房 增 值 的 意 愿 增 强 ， 占 比 较 去 年 同 期 增 加 了 1 0 个 百 分 点 。 另 据 调 查 ， 随 着 房 价 一 路 上 涨 和 城 市 人 口 增 加 ， 商 品 房 屋 的 转 让 和 出 租 收 入 已 成 为 县 域 居 民 财 产 性 收 入 的 重 要 来 源 。 乡 宁 县 城 镇 居 民 人 均 财 产 性 收 入 在 2 0 0 8 ~ 2 0 1 2 年 5 年 期 间 增 长 了 4 6 . 8 % ， 出 租 房 屋 收 入 5 年 内 翻 了 一 番 多 。 通 过 对 2 0 1 3 年 住 户 抽 样 调 查 ： 乡 宁 县 城 市 居 民 拥 有 两 套 及 其 以 上 住 宅 的 家 庭 比 例 高 达 3 4 . 5 % 。 县 级 城 市 的 经 济 区 位 、 人 口 、 规 模 等 原 因 决 定 了 外 来 投 资 和 投 机 性 购 房 对 县 域 房 地 产 业 的 冲 击 并 不 大 。 针 对 楼 盘 销 售 的 专 项 调 查 显 示 ， 乡 宁 县 城 确 实 存 在 有 外 来 投 机 性 购 房 ， 但 总 量 小 于 全 部 住 宅 成 交 套 数 的 1 % 。 县 城 商 品 房 市 场 的 繁 荣 在 很 大 程 度 上 还 是 取 决 于 本 地 需 求 。 除 县 城 内 部 改 善 性 需 求 外 ， 另 外 两 大 商 品 住 宅 强 劲 购 买 因 素 也 助 推 了 县 域 房 产 价 格 的 上 涨 ： 一 是 父 母 为 子 女 结 婚 成 家 购 置 房 产 ； 二 是 城 市 化 进 程 中 周 边 村 镇 和 农 村 居 民 进 城 购 置 房 产 。 2 . 房 产 开 发 档 次 呈 不 断 提 升 态 势 。 虽 然 高 档 住 宅 还 难 以 成 为 县 级 房 产 市 场 的 主 流 ， 但 随 着 社 会 发 展 和 部 分 居 民 收 入 水 平 的 大 幅 提 高 ， 居 民 进 一 步 改 善 居 住 条 件 的 消 费 意 愿 成 为 推 动 高 档 住 宅 发 展 的 动 力 ， 特 别 是 高 层 住 宅 楼 的 出 现 更 使 县 域 房 地 产 市 场 的 商 品 房 档 次 有 了 质 的 提 升 ， 呈 现 中 高 档 房 同 步 发 展 ， 消 费 梯 次 相 对 明 显 的 发 展 态 势 。 3 . 县 域 房 地 产 开 发 资 金 需 求 日 益 旺 盛 ， 但 其 融 资 渠 道 单 一 ， 正 规 金 融 机 构 对 房 地 产 市 场 介 入 不 深 ， 自 有 资 金 、 应 付 及 预 售 款 、 各 种 形 式 的 民 间 融 资 是 县 域 房 地 产 开 发 资 金 来 源 的 主 要 渠 道 ， 也 正 是 因 为 开 发 商 的 开 发 资 金 与 银 行 贷 款 关 联 性 不 强 ， 才 导 致 国 家 宏 观 调 控 政 策 对 县 域 房 地 产 市 场 的 调 控 作 用 不 明 显 。 一 是 自 有 资 金 是 房 地 产 项 目 开 发 初 期 的 主 要 资 金 来 源 。 由 于 银 行 限 制 了 对 房 地 产 企 业 的 开 发 贷 款 ， 因 此 ， 在 项 目 开 发 初 期 ， 自 有 资 金 就 成 为 最 主 要 的 资 金 来 源 渠 道 。 调 查 显 示 ， 自 有 资 金 一 般 有 两 种 形 式 ： 对 于 那 些 资 金 实 力 相 对 较 雄 厚 的 开 发 企 业 来 说 ， 其 资 金 可 以 通 过 集 团 公 司 注 入 的 方 式 解 决 。 通 过 合 作 开 发 是 筹 集 自 有 资 金 的 另 一 种 重 要 形 式 。 该 方 式 主 要 采 取 项 目 合 作 的 形 式 进 行 ， 项 目 开 发 以 购 买 土 地 的 企 业 主 持 开 发 ， 其 他 房 地 产 公 司 按 一 定 比 例 出 资 ， 共 同 对 项 目 进 行 管 理 ， 待 项 目 完 工 后 ， 合 作 即 终 止 。 如 乡 宁 县 某 公 司 ， 在 其 购 买 了 土 地 后 ， 已 无 实 力 进 行 开 发 ， 于 是 便 邀 请 本 地 某 两 家 企 业 加 盟 。 二 是 应 付 及 预 售 款 是 项 目 开 发 过 程 中 重 要 的 资 金 来 源 渠 道 。 在 自 有 资 金 不 足 和 不 能 得 到 银 行 贷 款 的 情 况 下 ， 应 付 及 预 收 款 项 成 为 房 地 产 开 发 商 最 重 要 的 融 资 方 式 。 其 方 式 主 要 有 以 下 几 种 ： 其 一 是 由 建 筑 商 垫 资 。 这 是 最 为 普 遍 的 一 种 融 资 方 式 ， 即 由 建 筑 商 承 担 一 部 分 开 发 成 本 。 一 般 而 言 ， 建 筑 商 需 要 承 担 普 房 三 层 以 内 或 小 高 层 六 层 以 内 的 建 筑 成 本 ， 当 普 房 高 于 三 层 或 者 小 高 层 超 过 六 层 后 ， 再 由 房 地 产 开 发 商 根 据 工 程 进 度 进 行 付 款 。 其 二 是 拖 欠 款 项 融 资 。 在 资 金 周 转 不 畅 的 情 况 下 ， 房 地 产 公 司 有 时 采 取 拖 欠 款 项 来 解 决 燃 眉 之 急 。 其 三 是 预 售 融 资 。 待 普 房 建 到 三 层 以 上 或 小 高 层 建 到 六 层 以 上 ， 房 地 产 开 发 商 的 另 外 一 种 融 资 方 式 就 是 预 售 融 资 。 预 售 资 金 存 入 房 管 部 门 规 定 账 户 ， 根 据 工 程 进 度 支 取 ， 预 售 融 资 是 资 金 实 力 较 弱 公 司 的 重 要 融 资 方 式 。 另 据 统 计 ， 县 域 内 房 产 平 均 预 售 率 一 般 在 6 0 % 以 上 。 其 四 是 按 揭 融 资 。 主 体 完 工 后 ， 银 行 按 揭 贷 款 便 可 以 为 购 房 者 提 供 资 金 支 持 ， 通 过 银 行 信 贷 融 资 间 接 支 持 房 地 产 开 发 。 调 查 显 示 ， 截 至 2 0 1 3 年 9 月 末 ， 乡 宁 县 某 国 有 商 业 银 行 共 发 放 住 房 委 托 贷 款 1 3 1 6 笔 共 计 1 1 3 2 8 . 9 8 万 元 。 三 是 各 种 形 式 的 民 间 融 资 成 为 县 域 房 地 产 开 发 企 业 日 益 重 要 的 资 金 来 源 补 充 渠 道 ， 并 且 进 一 步 推 高 了 县 域 民 间 融 资 利 率 。 调 查 显 示 ， 民 间 融 资 始 终 贯 穿 于 县 域 房 地 产 开 发 的 各 个 环 节 ， 成 为 房 地 产 公 司 不 可 或 缺 的 融 资 手 段 。 据 对 辖 内 6 家 房 地 产 开 发 项 目 调 查 ： 民 间 融 资 额 已 由 2 0 0 8 年 末 的 5 4 9 2 万 元 发 展 到 2 0 1 2 年 末 的 9 2 3 7 万 元 ， 增 长 了 近 一 倍 。 民 间 融 资 的 强 烈 需 求 推 动 了 民 间 融 资 的 利 率 逐 步 走 高 。 调 查 显 示 ， 2 0 0 8 年 ， 县 域 一 年 期 民 间 融 资 的 平 均 利 率 在 1 8 . 0 0 % 左 右 ， 到 2 0 1 2 年 一 年 期 民 间 融 资 的 平 均 利 率 已 达 到 2 4 . 0 0 % 左 右 ， 极 个 别 民 间 借 贷 一 年 期 利 率 甚 至 超 过 了 3 0 % 。 4 . 房 地 产 业 的 参 与 开 发 主 体 多 以 政 府 部 门 和 民 营 企 业 为 主 。 调 查 中 我 们 了 解 到 ， 真 正 参 与 到 乡 宁 县 房 地 产 开 发 的 是 那 些 具 有 雄 厚 资 金 实 力 的 煤 炭 企 业 及 拥 有 充 分 土 地 资 源 的 政 府 部 门 。 二 、 县 域 房 地 产 市 场 值 得 关 注 的 问 题 1 . 人 均 住 房 面 积 水 平 偏 高 。 从 2 0 1 0 年 乡 宁 县 城 住 户 调 查 数 据 看 ， 乡 宁 县 城 家 庭 住 房 平 均 建 筑 年 份 为 1 3 . 3 5 年 ， 户 均 居 住 人 口 为 2 . 7 8 人 ， 有 4 6 % 的 家 庭 住 房 建 筑 面 积 大 于 1 0 0 平 方 米 ， 2 8 % 大 于 1 2 0 平 米 。 世 界 各 国 的 经 验 表 明 ， 在 人 均 住 房 面 积 达 到 3 0 ~ 3 5 平 方 米 之 前 ， 会 保 持 较 旺 盛 的 住 房 需 求 ， 而 后 需 求 将 会 下 降 。 而 乡 宁 县 人 均 住 房 建 筑 面 积 2 0 1 0 年 已 超 过 这 一 区 间 的 上 限 ， 达 到 3 5 . 9 6 平 方 米 。 因 此 ， 单 从 住 房 作 为 消 费 品 的 需 求 角 度 出 发 ， 可 以 说 今 后 县 域 商 品 住 宅 开 发 规 模 、 力 度 、 结 构 等 相 关 问 题 的 理 性 规 划 应 该 引 起 高 度 重 视 。 2 . 房 价 收 入 比 偏 高 。 国 际 上 一 般 认 为 ， 合 理 的 房 价 收 入 比 取 值 范 围 为 4 ~ 6 。 若 计 算 出 的 房 价 收 入 比 高 于 这 一 范 围 ， 则 可 认 为 其 房 价 偏 高 ， 房 地 产 业 可 能 存 在 泡 沫 。 以 乡 宁 县 2 0 1 2 年 的 县 城 户 均 人 口 数 ， 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 ， 人 均 住 房 建 筑 面 积 ， 住 宅 年 平 均 销 售 价 格 计 算 出 的 房 价 收 入 比 为 9 . 1 7 ， 超 过 了 合 理 的 取 值 范 围 。 而 乡 宁 县 城 的 房 价 在 全 省 来 看 并 不 算 高 。 由 此 可 见 ， 目 前 房 价 收 入 比 偏 高 ， 居 民 买 房 经 济 压 力 较 大 的 小 城 市 绝 不 在 少 数 。 继 续 阅 读 健 康 状 况 下 房 地 产 市 场 论 文 本 章 在 上 文 确 定 的 房 地 产 市 场 健 康 状 况 评 价 体 系 基 础 上 ， 选 取 安 徽 省 近 年 有 关 数 据 ， 对 房 地 产 健 康 状 况 进 行 实 证 分 析 和 评 价 。 （ 一 ） 样 本 数 据 与 来 源 由 于 2 0 1 3 年 的 统 计 数 据 没 有 完 全 完 毕 ， 导 致 数 据 有 缺 失 。 计 算 经 济 适 用 房 投 资 额 / 房 地 产 开 发 投 资 额 时 ， 缺 少 2 0 1 3 年 的 经 济 适 用 房 投 资 额 ， 考 虑 到 经 适 房 投 资 额 与 房 地 产 开 发 投 资 额 有 一 定 的 相 关 性 ， 采 取 房 地 产 开 发 投 资 额 对 其 拟 合 ， 利 用 S P S S 软 件 进 行 回 归 分 析 。 将 缺 失 数 据 补 充 后 整 理 安 徽 省 房 地 产 市 场 各 指 标 的 原 始 数 据 如 表 2 。 数 据 根 据 国 家 统 计 局 ， 安 徽 统 计 年 鉴 收 集 所 得 。 （ 二 ） 各 指 标 的 统 计 量 描 述 安 徽 省 房 地 产 市 场 各 指 标 的 统 计 量 描 述 如 表 3 。 由 表 3 由 商 品 房 均 价 增 长 率 与 C P I 增 长 率 之 比 X 3 标 准 差 较 大 可 知 ， 近 年 的 房 价 增 长 速 度 不 稳 定 ， 与 C P I 增 长 速 度 不 够 同 步 ， 说 明 市 场 有 一 定 的 滞 后 性 。 空 置 率 X 7 波 动 最 小 ， 表 明 国 家 近 年 出 台 的 经 适 房 以 及 限 购 政 策 有 一 定 成 效 ， 政 策 实 施 稳 定 连 贯 。 （ 三 ） 实 证 分 析 1 . 指 标 权 重 计 算 将 数 据 输 入 S P S S 软 件 ， 采 用 因 子 分 析 的 方 法 确 定 权 重 ， 得 到 初 始 因 子 荷 载 矩 阵 ， 求 出 主 成 分 的 方 差 ， 前 5 个 主 因 子 能 够 解 释 全 体 的 8 6 . 6 9 6 % ， 提 取 前 5 个 因 子 代 替 原 有 1 4 个 变 量 。 因 子 载 荷 矩 阵 中 的 数 据 除 以 主 成 分 相 对 应 的 特 征 根 开 平 方 根 便 得 到 五 个 主 成 分 中 每 个 指 标 所 对 应 的 系 数 。 以 这 五 个 主 成 分 方 差 贡 献 率 为 权 重 ， 得 出 综 合 得 分 模 型 后 ， 通 过 计 算 原 始 指 标 在 各 主 成 分 上 的 载 荷 值 和 公 因 子 方 差 值 , 对 各 公 因 子 方 差 值 进 行 归 一 化 , 即 可 得 到 各 指 标 的 权 重 。 结 果 如 表 4 。 2 . 各 指 标 健 康 状 况 区 间 的 划 分 对 安 徽 省 房 地 产 市 场 发 展 的 相 关 数 据 进 行 统 计 分 析 ， 由 实 际 出 发 ， 本 文 采 用 3 σ 理 论 （ 即 根 据 正 态 分 布 原 理 ， 数 据 离 均 值 越 近 ， 其 可 能 性 也 越 高 。 如 果 偏 离 超 过 1 倍 标 准 差 （ σ ） ， 可 能 性 只 有 3 1 . 7 3 % ； 如 果 偏 离 超 过 2 倍 标 准 差 （ 2 σ ） ， 可 能 性 不 到 5 % ； 如 果 偏 离 超 过 3 倍 标 准 差 （ 3 σ ） ， 可 能 性 不 足 1 % 。 ） 的 方 法 划 分 房 地 产 健 康 区 间 [ 6 ] 。 结 合 系 统 化 方 法 全 面 考 虑 系 统 的 自 身 变 动 规 律 和 国 际 变 化 趋 势 [ 7 ] ， 各 指 标 年 份 数 据 绝 大 部 分 分 布 在 均 值 减 去 一 倍 标 准 差 和 均 值 加 上 一 倍 标 准 差 内 ， 故 把 3 σ 的 原 则 改 进 为 1 σ 原 则 。 利 用 各 指 标 的 平 均 数 减 去 1 / 2 倍 的 标 准 差 作 为 健 康 区 间 的 下 限 ， 各 指 标 平 均 数 加 上 1 / 2 倍 的 标 准 差 作 为 健 康 区 间 的 上 限 划 分 健 康 区 间 。 利 用 平 均 数 减 去 1 倍 的 标 准 差 作 为 基 本 健 康 区 间 的 下 限 ， 平 均 数 加 上 1 倍 标 准 差 作 为 基 本 健 康 的 上 限 ， 同 时 再 挖 去 健 康 区 间 ， 所 划 分 的 区 间 作 为 基 本 健 康 区 间 。 其 他 范 围 均 属 不 健 康 区 间 [ 8 ] 。 其 中 由 于 X 3 、 X 9 、 X 1 1 、 X 1 4 四 个 指 标 出 现 了 极 端 值 ， 使 得 标 准 差 值 过 大 ， 为 了 使 划 分 区 间 更 加 准 确 ， 故 采 取 去 掉 极 端 值 的 方 法 （ 去 掉 X 3 、 X 9 、 X 1 1 、 X 1 4 中 的 最 大 值 和 最 小 值 ） 之 后 再 按 上 述 方 法 进 行 区 间 划 分 ， 结 果 如 表 5 。 3 . 指 标 得 分 把 各 指 标 与 表 5 进 行 对 照 ， 找 出 它 们 所 在 的 区 间 并 进 行 打 分 。 不 健 康 、 基 本 健 康 、 健 康 对 应 的 分 数 分 别 为 1 分 、 3 分 、 5 分 ， 结 果 各 指 标 得 分 如 表 6 。 （ 四 ） 各 二 级 指 标 得 分 与 健 康 状 况 评 价 继 续 阅 读 货 币 政 策 房 地 产 市 场 论 文 一 、 我 国 房 地 产 市 场 对 货 币 政 策 的 影 响 1 . 房 地 产 的 货 币 政 策 传 导 机 制 。 房 地 产 的 价 格 会 受 到 利 率 高 低 的 影 响 。 第 一 ， 房 地 产 价 格 的 财 富 效 应 。 房 价 的 上 升 增 加 了 消 费 者 的 名 义 财 富 值 ， 导 致 消 费 增 加 ， 加 大 需 求 量 ， 同 时 上 升 的 房 价 会 增 加 消 费 者 对 自 身 未 来 收 益 的 预 期 值 ， 同 样 增 加 消 费 ， 扩 大 需 求 量 。 第 二 ， 托 宾 的 Q 投 资 效 应 。 一 个 国 家 对 房 地 产 行 业 的 投 资 会 通 过 刺 激 社 会 消 费 进 而 扩 大 总 投 资 和 总 需 求 ， 导 致 总 产 出 扩 大 的 路 径 最 终 影 响 整 个 国 民 经 济 。 第 三 ， 房 地 产 价 格 的 信 贷 效 应 。 很 多 资 金 需 求 者 会 以 房 地 产 为 抵 押 向 银 行 借 款 ， 因 此 若 房 地 产 价 格 升 高 ， 直 接 会 影 响 到 控 制 这 些 抵 押 物 的 银 行 的 资 产 负 债 情 况 ； 反 之 银 行 的 信 贷 政 策 也 是 房 地 产 商 是 否 进 行 投 资 的 决 定 因 素 。 房 地 产 价 格 上 涨 ， 会 通 过 推 动 整 体 信 贷 规 模 上 涨 的 方 式 推 动 投 资 和 产 出 ， 而 房 地 产 价 格 下 跌 ， 会 在 一 定 程 度 上 萎 缩 全 国 信 贷 规 模 ， 对 投 资 和 产 出 起 负 向 刺 激 作 用 。 2 . 房 地 产 对 货 币 需 求 的 影 响 。 企 业 和 居 民 对 货 币 需 求 的 动 机 会 因 为 房 地 产 价 格 的 波 动 而 发 生 改 变 ， 货 币 需 求 的 总 量 也 会 因 此 发 生 变 化 。 第 一 ， 房 地 产 价 格 上 升 的 同 时 ， 人 们 的 名 义 财 富 也 会 有 所 变 化 ， 也 就 刺 激 了 货 币 需 求 。 第 二 ， 房 地 产 价 格 上 升 会 带 动 交 易 量 的 增 加 ， 交 易 必 然 会 用 到 货 币 ， 市 场 上 对 货 币 需 求 量 因 此 就 会 增 加 。 第 三 ， 房 地 产 价 格 上 涨 以 后 ， 房 地 产 的 持 有 量 就 会 增 加 ， 相 应 的 货 币 持 有 量 就 会 减 少 ， 也 就 是 说 人 们 的 资 产 结 构 会 发 生 变 化 ， 货 币 持 有 需 求 的 减 少 ， 货 币 需 求 从 而 会 降 低 。 由 此 可 见 ， 房 地 产 对 货 币 需 求 产 生 的 影 响 是 多 方 面 的 ， 三 种 因 素 相 互 作 用 ， 从 不 同 的 角 度 影 响 货 币 政 策 ， 因 此 房 地 产 价 格 波 动 会 对 货 币 需 求 造 成 不 确 定 性 的 影 响 。 二 、 货 币 政 策 对 我 国 房 地 产 市 场 的 影 响 货 币 政 策 的 变 动 影 响 宏 观 经 济 状 况 ， 在 这 个 过 程 中 会 涉 及 房 地 产 行 业 。 房 地 产 泡 沫 的 产 生 源 自 于 国 家 对 房 地 产 行 业 的 过 度 投 资 ， 虽 然 在 一 定 程 度 上 保 证 了 该 行 业 的 平 稳 快 速 发 展 ， 但 同 时 也 带 来 了 房 价 持 续 增 高 不 下 的 状 况 ， 面 对 这 一 现 象 中 国 人 民 银 行 也 有 相 应 的 措 施 ， 提 高 个 人 住 房 贷 款 利 率 ， 压 缩 投 资 和 需 求 。 1 . 资 金 供 应 量 对 房 地 产 市 场 的 影 响 。 适 量 的 货 币 资 金 流 入 到 房 地 产 市 场 中 可 以 在 一 定 程 度 上 减 轻 房 地 产 交 易 的 资 金 压 力 ， 扩 大 需 求 量 ， 从 而 促 进 价 格 的 确 定 和 成 交 ， 同 时 充 足 的 资 金 供 给 使 得 利 率 相 对 降 低 ， 即 房 地 产 商 的 资 金 成 本 下 降 ， 促 进 房 地 产 投 资 。 从 宏 观 角 度 看 ， 宽 松 的 货 币 供 给 会 涉 及 经 济 社 会 的 各 个 方 面 的 发 展 ， 其 中 消 费 者 收 入 的 增 加 使 得 居 民 手 中 名 义 财 富 得 以 增 长 ， 进 而 增 加 居 民 对 房 地 产 等 耐 用 品 的 购 买 ； 然 而 过 度 的 货 币 供 给 会 产 生 通 货 膨 胀 ， 此 时 房 地 产 价 格 的 上 涨 是 一 种 假 象 ， 此 时 房 地 产 泡 沫 随 之 产 生 。 2 . 信 贷 政 策 对 房 地 产 市 场 的 影 响 。 第 一 ， 房 地 产 开 发 商 在 商 品 房 开 发 初 期 需 要 大 量 的 资 金 支 持 ， 而 其 获 取 资 金 的 来 源 主 要 是 向 银 行 借 款 。 宽 松 的 货 币 政 策 使 得 房 地 产 开 发 商 更 容 易 获 得 所 需 资 金 ， 充 足 的 资 金 供 给 能 够 有 效 的 加 速 房 地 产 的 开 发 和 建 设 ， 直 接 结 果 体 现 在 产 出 量 的 快 速 增 加 ， 供 给 的 增 多 又 会 进 一 步 通 过 供 需 规 律 影 响 价 格 。 第 二 ， 分 期 付 款 是 促 进 房 地 产 消 费 的 有 力 工 具 ， 信 贷 约 束 放 松 会 导 致 消 费 者 更 易 获 得 房 地 产 抵 押 贷 款 ， 进 一 步 刺 激 房 地 产 需 求 ， 从 而 推 动 房 地 产 价 格 上 涨 ； 房 贷 的 条 件 放 松 会 增 加 对 房 地 产 的 需 求 ， 且 由 于 一 般 以 房 地 产 作 为 抵 押 物 进 行 接 待 房 地 产 价 格 变 动 将 影 响 信 贷 规 模 ， 进 而 影 响 消 费 和 投 资 ， 最 终 影 响 宏 观 经 济 。 第 三 ， 资 金 需 求 方 的 真 实 财 富 值 会 随 着 房 地 产 市 场 价 格 的 变 化 而 变 化 ， 进 而 会 根 据 资 金 需 求 状 况 调 整 其 借 贷 需 求 。 第 四 ， 银 行 信 贷 政 策 的 宽 松 与 紧 缩 受 其 资 产 负 债 拥 有 情 况 的 影 响 ， 由 于 银 行 会 接 受 以 房 地 产 为 抵 押 的 信 贷 业 务 ， 因 此 房 地 产 价 格 的 变 化 通 过 影 响 银 行 的 资 产 进 而 影 响 银 行 的 信 贷 政 策 ， 上 世 纪 中 期 东 南 亚 各 国 历 史 经 验 表 明 房 地 产 价 格 的 变 动 对 资 金 信 贷 具 有 显 著 影 响 。 根 据 货 币 政 策 理 论 ， 国 家 制 定 的 利 率 提 高 ， 使 得 房 地 产 企 业 贷 款 的 成 本 增 加 ， 增 加 的 成 本 往 往 会 以 售 价 的 形 式 最 终 由 消 费 者 承 担 ； 同 时 ， 从 需 求 角 度 分 析 ， 利 率 提 高 使 得 消 费 者 贷 款 的 成 本 提 高 ， 增 加 其 还 款 压 力 ， 造 成 购 买 同 质 房 产 的 成 本 上 升 ， 同 样 会 提 高 房 地 产 的 市 场 价 格 。 因 此 货 币 政 策 的 制 定 涉 及 到 社 会 的 多 个 方 面 ， 央 行 对 利 率 的 调 整 的 意 图 更 多 的 是 为 了 向 市 场 、 投 资 者 传 达 警 惕 房 地 产 泡 沫 的 信 号 。 继 续 阅 读 风 险 分 析 的 房 地 产 市 场 论 文 1 我 国 银 行 业 采 取 的 是 有 追 索 权 的 住 房 抵 押 贷 款 合 同 我 国 银 行 业 在 这 方 面 采 取 了 同 样 的 审 慎 措 施 。 选 择 的 是 以 追 索 权 形 式 提 供 的 住 房 抵 押 贷 款 ， 多 数 合 同 文 本 中 都 有 类 似 如 下 的 条 款 “ 抵 押 期 满 ， 如 债 务 人 不 能 偿 还 债 务 本 息 ， 又 未 与 乙 方 达 成 延 期 协 议 的 ， 按 法 定 程 序 处 理 抵 押 房 地 产 ， 清 偿 债 务 本 息 。 处 理 抵 押 房 地 产 所 得 价 款 不 足 以 偿 还 债 务 本 息 和 承 担 处 理 费 用 的 ， 乙 方 有 权 另 行 追 索 ; 价 款 偿 还 债 务 本 息 后 有 剩 余 的 ， 乙 方 应 退 还 给 甲 方 。 ” 这 条 看 似 简 单 的 格 式 条 款 。 就 意 味 着 在 中 国 房 地 产 市 场 上 ， 购 房 者 是 不 可 能 通 过 断 供 止 损 的 。 因 为 银 行 在 拍 卖 了 购 房 者 抵 押 给 银 行 的 房 产 之 外 ， 其 对 购 房 者 的 债 权 还 是 同 样 存 在 的 ， 可 以 继 续 通 过 其 他 司 法 手 段 对 购 房 者 进 行 强 制 执 行 。 在 我 国 当 前 的 情 况 下 ， 断 供 者 往 往 是 以 投 资 为 目 的 的 购 房 者 ， 其 个 人 资 产 一 般 情 况 下 大 于 其 住 房 抵 押 贷 款 不 少 ， 因 此 在 这 种 情 况 下 银 行 并 不 会 由 于 购 房 者 断 供 邓 兴 华 ， 等 : 中 国 房 地 产 市 场 风 险 分 析 城 市 规 划 与 管 理 而 承 担 房 价 下 行 的 风 险 ， 而 恰 恰 是 购 房 者 会 承 担 由 于 银 行 拍 卖 抵 押 资 产 过 程 中 房 产 这 一 抵 押 物 过 度 折 价 以 及 断 供 而 产 生 的 信 用 违 约 、 利 息 以 及 相 关 司 法 费 用 和 滞 纳 金 。 因 此 购 房 者 才 是 真 正 意 义 上 的 风 险 承 担 者 。 在 我 国 当 前 的 银 行 住 房 抵 押 合 同 实 务 中 ， 银 行 完 全 将 自 身 的 风 险 通 过 追 索 权 条 款 转 移 到 了 住 房 抵 押 贷 款 的 借 款 方 身 上 。 自 身 的 金 融 风 险 则 已 经 部 分 转 移 。 2 他 国 房 地 产 市 场 变 动 的 启 发 与 意 义 2 . 1 我 国 金 融 体 系 受 房 地 产 直 接 冲 击 的 影 响 较 小 我 们 通 过 上 面 的 分 析 已 经 可 以 看 出 ， 我 国 金 融 体 系 并 不 会 直 接 收 到 多 数 购 房 者 断 供 与 否 的 影 响 ， 同 时 由 于 我 国 没 有 自 然 人 破 产 制 度 ， 所 以 虽 然 在 经 济 下 行 期 可 能 出 现 少 数 购 房 者 由 于 断 供 或 者 个 人 资 产 不 足 而 造 成 相 关 贷 款 无 法 及 时 回 收 造 成 一 定 期 限 内 的 坏 账 ， 但 从 长 期 来 看 ， 由 于 其 债 权 的 永 续 性 ， 在 购 房 者 收 入 提 升 和 经 济 水 平 回 复 之 后 ， 银 行 的 住 房 抵 押 贷 款 不 会 出 现 大 规 模 的 损 失 ， 也 就 是 意 味 着 在 我 国 不 会 出 现 美 国 次 贷 危 机 一 样 的 大 型 银 行 和 金 融 机 构 纷 纷 倒 闭 的 情 况 ， 但 存 在 由 于 购 房 者 在 房 价 下 行 的 同 时 依 旧 承 担 巨 大 的 还 款 压 力 的 可 能 性 ， 一 旦 出 现 可 支 配 收 入 减 少 的 情 况 ， 其 消 费 开 支 也 会 进 一 步 降 低 ， 从 而 减 弱 内 需 。 因 此 这 一 情 况 看 ， 除 了 稳 定 房 地 产 市 场 ， 在 关 注 金 融 机 构 与 银 行 业 的 同 时 ， 更 重 要 的 继 续 深 化 其 他 行 业 的 改 革 创 新 ， 一 方 面 利 用 制 度 创 新 和 科 技 创 新 推 动 相 关 行 业 的 发 展 ， 另 一 方 面 也 需 要 改 革 收 入 分 配 机 制 ， 确 定 人 民 群 众 在 购 房 还 贷 的 同 时 有 确 切 的 收 入 能 够 满 足 日 常 消 费 。 由 于 消 费 结 构 出 现 变 化 而 导 致 经 济 波 动 。 2 . 2 我 国 应 当 明 确 房 地 产 市 场 的 风 险 共 担 我 们 可 以 看 到 ， 在 我 国 实 际 上 断 供 并 不 会 给 购 房 者 带 来 任 何 好 处 ， 由 于 其 住 房 抵 押 贷 款 合 同 中 追 索 权 条 款 的 存 在 ， 一 旦 断 供 ， 购 房 者 只 是 获 得 了 短 期 内 的 现 金 流 的 便 利 ， 但 在 长 期 内 由 于 银 行 债 权 的 存 在 和 相 关 费 用 的 产 生 可 能 产 生 债 台 高 筑 的 可 能 性 。 在 这 一 意 义 上 来 说 ， 也 需 要 银 行 和 相 关 媒 体 加 强 宣 传 ， 在 保 护 房 地 产 行 业 平 稳 发 展 的 同 时 ， 让 购 房 者 更 为 理 性 的 权 衡 自 身 的 购 房 决 策 ， 避 免 出 现 双 输 的 局 面 。 由 于 我 国 银 行 业 监 管 较 严 ， 银 行 风 险 管 控 中 为 了 自 身 的 利 益 所 在 ， 往 往 喜 欢 在 合 同 设 计 和 权 益 转 移 上 使 得 其 自 身 完 全 规 避 于 风 险 之 外 ， 虽 然 这 保 证 了 在 房 地 产 风 险 期 间 金 融 行 业 的 稳 定 ， 但 也 反 映 出 金 融 行 业 市 场 化 程 度 与 创 新 水 平 不 足 ， 不 能 给 购 房 者 在 住 房 贷 款 上 更 多 的 选 择 ， 也 使 得 我 国 住 房 者 和 房 地 产 企 业 独 自 承 受 房 价 波 动 的 风 险 。 作 为 一 个 市 场 化 的 行 业 ， 应 该 允 许 金 融 机 构 更 多 的 创 新 ， 也 避 免 我 国 购 房 者 承 担 过 分 的 风 险 而 没 有 止 损 手 段 ， 从 而 可 能 使 得 我 国 在 经 济 下 行 的 情 况 转 为 日 本 经 济 的 情 况 。 2 . 3 我 国 银 行 业 应 该 需 要 注 意 企 业 贷 款 风 险 如 上 所 述 ， 由 于 追 索 权 条 款 的 存 在 和 银 行 对 于 购 房 者 的 风 险 管 控 ， 实 际 上 在 个 人 房 贷 一 部 分 ， 无 论 市 场 如 何 波 动 ， 对 金 融 行 业 的 影 响 都 是 有 限 的 ， 我 国 并 不 存 在 与 美 国 一 样 的 金 融 危 机 的 基 础 ， 但 是 由 于 大 量 银 行 贷 款 是 以 开 发 商 抵 押 整 楼 而 贷 出 的 ， 开 发 商 与 自 然 人 不 同 ， 其 债 权 受 到 开 发 商 自 身 资 产 负 债 比 的 影 响 ， 同 时 开 发 商 可 以 通 过 自 身 的 破 产 程 序 使 得 银 行 的 相 关 债 权 归 于 消 灭 。 因 此 这 可 能 会 是 我 国 金 融 行 业 需 要 注 意 的 风 险 来 源 。 需 要 金 融 机 构 审 慎 对 待 。 作 者 ： 邓 兴 华 秦 祺 罗 丹 单 位 ： 对 外 经 济 贸 易 大 学 国 际 经 济 贸 易 学 院 对 外 经 济 贸 易 大 学 法 学 院 继 续 阅 读 基 于 抵 押 品 视 角 的 房 地 产 市 场 论 文 一 、 模 型 构 建 本 文 新 模 型 主 要 参 考 了 I a c o v i e l l o ( 2 0 0 5 ) ， 并 结 合 A o k i e t a l . ( 2 0 0 4 ) 、 I a c o v i e l l o a n d N e r i ( 2 0 1 0 ) ， 建 立 一 个 封 闭 经 济 条 件 下 的 多 部 门 新 凯 恩 斯 主 义 动 态 一 般 均 衡 模 型 ( D S G E ) ， 其 最 大 特 点 是 将 房 地 产 以 资 产 形 式 引 入 ， 房 地 产 既 是 家 庭 的 消 费 品 ， 也 是 企 业 的 生 产 投 入 。 模 型 中 ， 家 庭 以 一 定 首 付 比 例 ， 通 过 抵 押 贷 款 获 得 房 地 产 消 费 ， 房 地 产 价 值 直 接 进 入 了 家 庭 的 效 应 函 数 。 房 地 产 作 为 一 项 资 产 ， 企 业 可 以 抵 押 房 地 产 获 得 贷 款 ， 并 且 企 业 将 房 地 产 当 做 生 产 要 素 。 为 了 简 化 模 型 ， 根 据 我 国 国 情 ， 本 文 区 别 I a c o v i e l l o ( 2 0 0 5 ) 模 型 的 不 同 点 有 ： 一 是 由 于 本 文 主 要 从 房 地 产 作 为 抵 押 品 视 角 来 关 注 金 融 加 速 机 制 ， 结 合 我 国 实 际 情 况 简 化 了 模 型 ， 没 有 考 虑 货 币 等 因 素 ， 只 是 从 信 贷 角 度 引 入 金 融 摩 擦 ； 二 是 将 家 庭 分 为 储 蓄 型 和 借 贷 型 两 部 分 ， 储 蓄 型 家 庭 给 银 行 提 供 存 款 以 获 得 利 息 ， 借 贷 型 家 庭 通 过 抵 押 房 地 产 向 银 行 进 行 借 贷 。 家 庭 部 门 是 无 期 限 生 活 的 ， 被 分 为 两 个 部 分 ： 储 蓄 型 家 庭 和 借 贷 型 家 庭 。 储 蓄 型 家 庭 消 费 方 式 遵 循 持 久 收 入 假 说 ( P e r m a n e n t I n c o m e H y p o t h e s i s ) ， 并 且 满 足 标 准 的 欧 拉 方 程 ； 借 贷 型 家 庭 凭 经 验 消 费 ( R u l e － o f － T h u m b ) ① 。 由 于 储 蓄 型 家 庭 和 借 贷 型 家 庭 对 当 期 和 未 来 的 消 费 看 法 不 一 ， 借 贷 型 家 庭 更 看 重 当 期 消 费 ， 而 储 蓄 型 家 庭 更 看 重 未 来 消 费 ， 故 二 者 贴 现 率 是 不 一 样 的 ， 借 贷 型 家 庭 部 门 贴 现 率 更 低 。 二 、 模 型 的 估 计 本 文 参 考 了 大 量 基 于 国 内 外 数 据 和 模 型 的 相 关 研 究 校 准 了 部 分 参 数 。 见 表 1 ， 以 下 依 次 说 明 。 对 于 储 蓄 型 和 借 贷 型 家 庭 的 贴 现 因 子 β ′ 和 β ″ ， 参 考 Z h a n g ( 2 0 0 9 ) [ 4 ] 、 许 志 伟 等 ( 2 0 1 1 ) 设 定 的 代 表 性 家 庭 贴 现 因 子 0 . 9 8 ， 由 前 文 β ′ > β ″ ， 参 考 I a c o v i e l l o ( 2 0 0 5 ) ， 设 定 β ′ 和 β ″ 分 别 为 0 . 9 9 和 0 . 9 5 。 企 业 家 的 贴 现 因 子 γ 可 以 由 企 业 家 的 内 部 收 益 率 计 算 ， 1 2 . 9 % 的 收 益 率 也 代 表 了 国 内 项 目 的 平 均 收 益 率 ， 可 以 作 为 企 业 的 内 部 收 益 率 ， 故 参 考 其 研 究 ， 设 定 为 0 . 8 8 6 。 对 于 借 贷 型 家 庭 和 企 业 的 抵 押 贷 款 比 例 ( L o a n t o v a l u e R a t i o ， L T V ) m ″ 和 m 的 校 准 国 内 的 相 关 研 究 较 少 ， 参 考 I a c o v i e l l o a n d N e r i ( 2 0 1 0 ) 的 研 究 我 们 选 取 m ″ = 0 . 7 5 ， m = 0 . 5 。 对 于 劳 动 供 给 弹 性 η ， 已 有 文 献 差 别 较 大 ， 薛 鹤 翔 ( 2 0 1 0 ) 设 定 为 6 . 1 6 ， 王 国 静 和 田 国 强 等 ( 2 0 1 4 ) 采 用 贝 叶 斯 估 计 的 结 果 是 2 . 2 3 2 9 ， 裘 翔 和 龙 ( 2 0 1 4 ) [ 5 ] 将 η 的 倒 数 设 定 为 0 . 5 2 4 ， 对 应 劳 动 供 给 弹 性 为 1 . 9 0 8 4 ， 而 I a c o v i e l l o ( 2 0 0 5 ) 、 谭 政 勋 等 ( 2 0 1 1 ) 将 η 校 准 为 1 . 0 1 ， 鉴 于 王 国 静 和 田 国 强 等 ( 2 0 1 4 ) 、 裘 翔 和 龙 ( 2 0 1 4 ) [ 5 ] 效 应 函 数 中 还 含 有 效 用 权 重 系 数 ， 我 们 设 定 η = 1 . 0 1 。 对 于 折 旧 率 的 校 准 δ ， C h o w a n d L i ( 2 0 0 2 ) 估 计 的 资 本 折 旧 率 为 0 . 0 4 到 0 . 0 5 6 之 间 ， 许 志 伟 等 ( 2 0 1 0 ) 、 胡 永 刚 和 刘 方 ( 2 0 0 7 ) [ 6 ] 选 取 季 度 折 旧 率 为 0 . 0 5 ， 薛 鹤 翔 ( 2 0 1 0 ) 设 定 的 季 度 值 为 0 . 0 4 ， 而 王 文 甫 ( 2 0 1 0 ) 、 许 伟 和 陈 斌 开 ( 2 0 0 9 ) [ 7 ] 则 根 据 资 本 年 度 折 旧 率 1 0 % 算 得 的 季 度 值 折 旧 率 为 0 . 0 2 5 ， 康 立 和 龚 六 堂 ( 2 0 1 4 ) 、 王 国 静 和 田 国 强 ( 2 0 1 4 ) 等 也 设 定 为 0 . 0 2 5 ， 在 此 ， 根 据 多 数 文 献 的 做 法 选 取 δ = 0 . 0 2 5 ， 即 年 折 旧 1 0 % 。 对 于 生 产 函 数 中 资 本 份 额 的 μ 的 校 准 ， C h o w a n d L i ( 2 0 0 2 ) 利 用 1 9 5 2 — 1 9 9 8 年 数 据 得 到 资 本 份 额 0 . 5 5 ， 张 军 ( 2 0 0 2 ) 利 用 不 同 的 方 法 估 计 的 资 本 份 额 为 0 . 4 9 9 ， 薛 鹤 翔 ( 2 0 1 0 ) 和 H e e t a l . ( 2 0 0 7 ) 估 计 结 果 为 0 . 6 ， 王 国 静 和 田 国 强 ( 2 0 1 4 ) 选 取 资 本 份 额 为 0 . 5 。 但 需 要 指 出 的 是 ， 这 些 研 究 对 生 产 函 数 的 设 定 ， 只 是 包 括 资 本 与 劳 动 力 两 部 分 ， 本 文 中 资 本 包 括 房 地 产 资 本 ( ν ) 和 其 他 资 本 ， 我 们 先 校 准 总 的 资 本 份 额 为 0 . 3 2 8 8 。 结 合 后 文 贝 叶 斯 估 计 的 房 地 产 以 外 资 本 份 额 为 0 . 2 9 8 8 ， 故 ν 的 校 准 值 为 0 . 0 3 。 对 于 参 数 住 房 效 用 权 重 j 的 校 准 已 有 文 献 差 别 较 大 ， 王 云 清 等 ( 2 0 1 3 ) 设 置 的 效 用 权 重 为 0 . 0 1 9 4 ， 而 谭 政 勋 等 ( 2 0 1 1 ) 认 为 由 于 我 国 居 民 普 遍 接 受 居 者 有 其 屋 的 观 念 故 设 置 的 效 用 权 重 较 大 为 0 . 4 ， I a c o v i e l l o ( 2 0 0 5 ) 和 I a c o v i e l l o a n d N e r i ( 2 0 1 0 ) 等 分 别 设 置 为 0 . 1 和 0 . 1 2 ， 我 们 设 置 为 0 . 2 。 对 于 家 庭 和 企 业 的 房 地 产 调 整 成 本 φ h 和 φ e 国 内 鲜 有 文 献 ， I a c o v i e l l o ( 2 0 0 5 ) 设 定 为 0 . 2 、 0 . 2 ， 考 虑 我 国 处 于 转 型 期 ， 我 们 设 定 为 0 . 1 、 0 . 1 。 康 立 和 龚 六 堂 ( 2 0 1 4 ) 将 资 本 的 调 整 成 本 参 数 ψ 设 定 为 5 ， 本 文 综 合 以 上 文 献 采 用 参 数 值 2 。 本 文 参 考 A n a n d S c h o r f h e i d e ( 2 0 0 6 ) ， 使 用 贝 叶 斯 方 法 对 模 型 余 下 的 相 关 参 数 进 行 估 计 。 由 于 模 型 系 统 中 包 含 四 个 外 生 冲 击 ， 本 文 选 如 下 四 个 观 测 变 量 ： 产 出 ( 实 际 G D P ) 、 通 胀 ( C P I ) 、 名 义 利 率 ( 银 行 间 市 场 7 天 同 业 拆 借 利 率 ) 和 房 价 ( 实 际 房 价 ) 。 为 了 确 保 数 据 的 平 稳 性 ， 实 际 G D P 和 房 价 经 过 季 节 调 整 和 去 趋 势 化 处 理 。 由 于 国 家 统 计 局 公 布 的 房 价 的 相 关 季 度 数 据 最 早 始 于 2 0 0 0 年 1 季 度 ， 故 本 文 使 用 2 0 0 0 年 1 季 度 到 2 0 1 4 年 1 季 度 数 据 对 模 型 进 行 估 计 ② 。 数 据 均 来 源 于 国 家 统 计 局 。 贝 叶 斯 估 计 ③ 事 先 要 设 定 先 验 分 布 ， 先 验 分 布 包 括 分 布 函 数 和 先 验 均 值 和 标 准 差 的 设 定 。 分 布 函 数 我 们 通 过 参 考 L u b i k a n d s c h o r f h e i d e ( 2 0 0 7 ) 、 马 勇 和 陈 雨 露 ( 2 0 1 4 ) 的 研 究 设 定 。 先 验 均 值 和 方 差 参 考 了 前 人 的 相 关 研 究 。 价 格 黏 性 程 度 θ ， 也 就 是 零 售 商 价 格 调 整 速 度 ， 早 期 的 研 究 如 B G G ( 1 9 9 9 ) ， 国 内 许 志 伟 等 ( 2 0 1 0 ) 、 薛 鹤 翔 ( 2 0 1 0 ) 和 谭 政 勋 等 ( 2 0 1 1 ) 的 研 究 都 采 用 θ = 0 . 7 5 ， 我 们 设 定 先 验 均 值 为 0 . 7 5 ， 方 差 为 0 . 0 5 。 由 上 文 关 于 生 产 函 数 中 资 本 份 额 的 μ 讨 论 ， 我 们 设 定 其 先 验 均 值 为 0 . 3 。 由 于 稳 态 时 加 成 比 例 X = ε ε 1 ， 其 中 ε 为 中 间 品 的 替 代 弹 性 ， 而 许 伟 和 陈 斌 开 ( 2 0 0 9 ) [ 7 ] 取 ε = 6 ， 价 格 加 成 比 例 X = 1 . 2 ， 价 格 加 成 2 0 % ， 我 们 取 先 验 均 值 为 1 . 2 。 其 他 参 数 先 验 均 值 和 方 差 的 设 定 参 考 了 I a c o v i e l l o ( 2 0 0 5 ) 、 I a c o v i e l l o a n d N e r i ( 2 0 1 0 ) 以 及 许 伟 和 陈 斌 开 ( 2 0 0 9 ) [ 7 ] ， 我 们 将 要 估 计 的 参 数 的 先 验 分 布 和 贝 叶 斯 估 计 的 后 验 均 值 及 9 0 % 置 信 度 的 置 信 区 间 报 告 见 表 2 。 三 、 数 值 模 拟 分 析 我 们 采 用 比 较 模 型 经 济 和 实 际 经 济 各 变 量 之 间 矩 的 一 致 性 来 评 价 模 型 ， 这 种 方 法 被 广 泛 接 受 。 常 用 矩 有 各 宏 观 经 济 变 量 的 标 准 差 ， 这 一 矩 是 变 量 波 动 性 或 易 变 性 的 刻 画 ； 各 变 量 之 间 的 一 阶 自 相 关 系 数 ， 这 一 矩 特 征 用 于 描 述 变 量 的 黏 持 性 ； 还 有 各 变 量 之 间 的 相 关 性 ， 这 一 矩 表 示 各 变 量 之 间 的 共 动 性 。 将 产 出 、 房 价 进 行 季 节 调 整 ① ， 然 后 对 数 化 ， 进 行 H P 滤 波 ， 最 后 计 算 原 始 数 的 相 关 系 数 和 自 相 关 系 数 ， 以 及 H P 滤 波 后 波 动 成 分 的 标 准 差 。 我 们 通 过 分 别 模 拟 基 准 模 型 ( 上 文 建 立 和 估 计 的 模 型 ) 和 m = m ″ = 0 他 参 数 不 变 ) 的 情 形 ， 之 所 以 这 样 做 ， 是 为 了 对 比 以 为 抵 押 品 效 应 的 存 在 提 供 经 验 依 据 。 我 们 用 以 下 表 格 比 较 实 际 经 济 与 数 值 模 拟 经 济 比 较 。 从 表 3 可 以 看 出 ， 与 实 际 数 据 较 为 符 合 的 是 基 准 模 型 。 基 准 模 型 中 各 经 济 变 量 的 标 准 差 ， 与 一 、 二 阶 自 相 关 系 数 以 及 与 产 出 的 相 关 系 数 更 接 近 实 际 情 况 。 这 也 证 实 了 房 地 产 市 场 中 抵 押 品 效 应 是 存 在 的 。 为 了 进 一 步 探 讨 主 要 经 济 变 量 波 动 的 传 导 机 制 及 其 动 态 特 征 以 观 察 金 融 加 速 机 制 效 应 ， 我 们 通 过 引 入 四 种 冲 击 考 察 脉 冲 响 应 函 数 ： 货 币 政 策 冲 击 、 房 地 产 偏 好 冲 击 、 供 给 冲 击 和 通 胀 冲 击 。 为 了 对 比 抵 押 品 效 应 以 考 察 金 融 加 速 机 制 ， 我 们 在 同 一 响 应 图 像 中 对 比 了 基 准 模 型 和 不 存 在 借 贷 约 束 的 情 况 ， 此 时 ， m = m ″ = 0 。 四 种 冲 击 的 模 拟 结 果 如 图 2 至 图 6 所 示 ， 图 中 横 坐 标 表 示 以 季 度 为 单 位 的 时 期 ， 纵 坐 标 表 示 相 应 变 量 偏 离 均 衡 值 的 百 分 点 。 图 1 表 示 紧 缩 性 货 币 政 策 ( 名 义 利 率 增 加 一 个 单 位 ) 冲 击 对 模 型 主 要 数 量 变 量 的 影 响 。 从 图 1 脉 冲 响 应 函 数 可 以 看 出 ， 对 于 紧 缩 性 的 货 币 政 策 冲 击 ， 产 出 下 降 ， 基 准 模 型 第 1 季 度 产 出 下 降 0 . 0 2 0 6 ， 而 不 存 在 抵 押 品 效 应 时 ( m = m ″ = 0 ) 第 1 季 度 产 出 下 降 0 . 0 1 5 1 ， 所 以 基 准 模 型 的 产 出 比 不 存 在 抵 押 品 效 应 时 下 降 更 多 ， 受 影 响 更 大 ， 但 是 在 第 6 季 度 基 本 上 都 趋 于 0 。 同 时 也 可 以 看 到 ， 紧 缩 性 货 币 政 策 对 通 胀 的 冲 击 ， 在 有 抵 押 品 效 应 的 模 型 中 通 胀 水 平 下 降 的 更 多 。 经 历 迅 速 下 降 后 ， 第 3 季 度 变 为 0 。 特 别 指 出 ， 紧 缩 性 货 币 政 策 对 借 贷 型 家 庭 部 门 消 费 影 响 明 显 ， 峰 值 都 出 现 在 第 1 季 度 ， 有 抵 押 品 效 应 的 模 型 中 消 费 减 少 约 0 . 0 4 3 3 ， 明 显 大 于 基 准 模 型 的 0 . 0 1 5 8 。 在 没 有 抵 押 品 的 模 型 中 ， 利 率 提 高 的 冲 击 下 房 价 下 降 得 更 多 。 对 比 脉 冲 响 应 函 数 发 现 ， 经 济 变 量 表 现 出 了 明 显 的 小 冲 击 更 大 波 动 的 金 融 加 速 器 的 作 用 。 图 2 显 示 了 一 个 正 向 1 % 的 需 求 冲 击 所 产 生 的 影 响 。 我 们 发 现 不 管 是 基 准 模 型 ， 还 是 无 抵 押 品 效 应 的 模 型 ， 需 求 对 房 价 影 响 较 大 ， 且 持 续 时 间 最 长 ， 大 概 2 5 个 季 度 。 而 当 m = m ″ = 0 需 求 冲 击 对 产 出 影 响 甚 微 ， 产 出 几 乎 都 保 持 在 正 常 水 平 ， 但 是 在 基 准 模 型 中 ， 当 需 求 冲 击 发 生 后 ， 产 出 波 动 较 大 ， 峰 值 出 现 在 第 一 季 度 ， 达 到 0 . 0 1 0 4 ， 说 明 模 型 大 大 放 大 了 需 求 冲 击 对 产 出 的 影 响 。 正 向 的 需 求 冲 击 下 ， 基 准 模 型 产 出 出 现 了 巨 大 波 动 ， 而 无 抵 押 模 型 中 产 出 变 化 不 大 。 需 求 冲 击 下 ， 房 价 迅 速 上 升 ， 在 两 个 情 况 下 上 升 趋 势 一 样 ， 持 续 时 间 较 长 。 两 个 不 同 模 型 中 ， 面 对 相 同 的 需 求 冲 击 ， 借 贷 型 家 庭 的 消 费 出 现 了 截 然 相 反 的 情 况 。 基 准 模 型 借 贷 型 家 庭 消 费 初 期 增 加 ， 后 期 迅 速 减 少 。 而 无 抵 押 品 存 在 时 ， 借 贷 型 家 庭 消 费 初 期 减 少 ， 之 后 变 为 0 ， 回 归 到 正 常 水 平 。 这 说 明 对 于 借 贷 型 家 庭 部 门 来 说 ， 房 地 产 的 财 富 效 应 非 常 明 显 。 图 3 表 示 供 给 冲 击 ( 技 术 冲 击 ) 对 产 出 、 通 胀 的 影 响 。 正 的 技 术 冲 击 导 致 产 出 增 加 以 及 通 货 紧 缩 ， 且 两 个 模 型 产 出 和 通 胀 的 响 应 函 数 基 本 一 致 ， 峰 值 分 别 约 为 第 2 季 度 的 0 . 0 2 5 和 第 1 季 度 的 0 . 0 1 4 。 由 于 中 央 银 行 会 对 产 出 和 通 货 紧 缩 都 做 出 反 应 ， 中 央 银 行 会 采 取 减 息 措 施 ， 导 致 房 价 上 升 ， 房 价 会 在 滞 后 一 个 季 度 即 第 2 季 度 达 到 峰 值 0 . 0 4 。 借 贷 型 家 庭 由 于 房 价 上 涨 ， 消 费 增 加 ， 且 基 准 模 型 中 借 贷 型 家 庭 消 费 增 加 比 m = m ″ = 0 情 形 多 出 0 . 0 1 。 图 4 显 示 了 在 成 本 冲 击 ( 通 胀 冲 击 ) 下 主 要 经 济 变 量 的 响 应 函 数 。 产 出 对 于 成 本 冲 击 的 响 应 表 现 为 降 低 趋 势 ， 在 第 4 季 度 达 到 反 向 峰 值 约 0 . 0 4 ， 两 种 情 况 相 差 甚 微 。 产 出 、 利 率 、 房 价 和 借 贷 型 家 庭 部 门 消 费 的 脉 冲 响 应 函 数 都 表 现 出 了 一 定 的 驼 峰 状 。 通 胀 压 力 导 致 货 币 政 策 从 紧 ， 房 价 下 降 ， 且 有 抵 押 品 效 应 时 下 降 得 更 多 。 值 得 注 意 的 是 ， 借 贷 型 家 庭 的 消 费 在 基 准 模 型 中 下 降 得 更 多 ， 第 5 季 度 出 现 峰 值 时 比 m = m ″ = 0 情 形 高 约 0 . 0 1 。 从 以 上 分 析 也 可 以 发 现 房 地 产 的 财 富 效 应 ， 也 说 明 有 抵 押 存 在 时 表 现 出 了 金 融 加 速 器 效 应 。 如 上 所 述 ， 借 贷 型 家 庭 带 来 的 金 融 摩 擦 ( 表 现 为 抵 押 品 效 应 ) 在 经 济 波 动 中 非 常 重 要 。 为 了 进 一 步 验 证 模 型 的 稳 健 性 ， 理 论 上 可 以 做 出 如 下 推 理 ： 增 加 借 贷 型 家 庭 比 例 ， 应 该 导 致 货 币 政 策 冲 击 下 资 产 价 格 变 动 更 大 ， 因 此 对 借 贷 型 家 庭 消 费 影 响 也 更 大 。 所 以 提 高 借 贷 型 家 庭 比 例 ( 降 低 借 贷 型 家 庭 部 门 比 例 ) 应 该 放 大 这 种 效 果 。 我 们 给 出 了 当 α = 0 . 2 时 ( 上 文 中 根 据 贝 叶 斯 估 计 值 α = 0 . 6 7 0 6 ) ， 货 币 政 策 冲 击 对 主 要 经 济 变 量 的 影 响 的 脉 冲 响 应 函 数 。 图 5 刻 画 当 无 借 贷 型 家 庭 部 门 比 例 下 降 到 0 . 2 之 后 货 币 政 策 对 主 要 变 量 的 冲 击 。 从 表 中 可 以 看 出 紧 缩 性 货 币 政 策 冲 击 下 ， α = 0 . 2 时 模 型 带 来 的 紧 缩 产 出 的 效 果 更 大 ， 对 通 胀 冲 击 与 产 出 类 似 。 相 对 于 基 准 模 型 ， α = 0 . 2 时 房 价 波 动 更 大 ， 初 始 时 ， 房 价 都 下 降 ， 在 第 3 季 度 达 到 正 向 峰 值 0 . 0 0 8 1 ， 显 著 大 于 基 准 模 型 的 第 5 季 度 的 0 . 0 0 1 9 。 在 紧 缩 政 策 的 冲 击 下 ， 借 贷 型 家 庭 的 消 费 波 动 更 大 ， 第 1 季 度 基 准 模 型 为 0 . 0 1 5 8 ， α = 0 . 2 时 为 0 . 0 3 7 6 。 响 应 函 数 结 果 与 理 论 推 理 一 致 ， 证 明 了 模 型 及 结 论 的 可 靠 性 与 稳 健 性 。 四 、 结 论 继 续 阅 读 通 货 膨 胀 效 应 房 地 产 市 场 论 文 一 、 房 地 产 市 场 快 速 发 展 时 期 通 货 膨 胀 的 路 径 偏 离 通 常 而 言 ， 经 济 高 速 增 长 都 要 归 因 于 投 资 、 消 费 及 出 口 等 的 拉 动 ， 且 投 资 和 消 费 贡 献 极 大 。 根 据 马 克 思 扩 大 再 生 产 理 论 ， 第 Ⅰ 部 类 存 在 优 先 增 长 趋 势 ， 但 第 Ⅱ 大 部 类 也 需 有 一 定 的 增 长 ， 用 以 满 足 两 大 部 类 增 长 所 需 的 Δ V 和 M / X 需 求 ， 如 果 第 Ⅱ 部 类 增 长 不 能 满 足 增 加 的 需 求 ， 便 会 在 经 济 增 长 同 时 伴 随 一 定 水 平 的 通 货 膨 胀 。 我 国 开 始 改 革 开 放 至 1 9 9 8 年 这 一 经 济 发 展 过 程 验 证 了 这 一 点 。 ( 一 ) 房 地 产 市 场 快 速 发 展 期 我 国 通 货 膨 胀 路 径 的 偏 离 1 9 9 8 年 以 来 ， 我 国 通 货 膨 胀 在 原 有 路 径 上 发 生 偏 离 ( 如 图 2 ) ， 从 1 9 9 8 年 开 始 ， 我 国 C P I 增 长 由 过 去 的 大 起 大 落 变 为 较 平 稳 的 低 位 小 幅 震 动 ， 并 出 现 几 年 负 增 长 。 可 见 ， 随 着 我 国 房 地 产 市 场 的 迅 速 发 展 ， 我 国 经 济 呈 现 世 界 经 济 体 发 展 中 罕 见 的 高 经 济 增 长 与 低 通 货 膨 胀 并 存 的 现 象 。 在 此 期 间 我 国 投 资 的 快 速 增 长 带 动 了 经 济 高 速 增 长 ， 却 出 乎 意 料 地 未 出 现 严 重 通 货 膨 胀 。 由 表 1 可 见 ， 自 1 9 9 8 年 以 来 ， 我 国 持 续 保 持 较 高 经 济 增 长 速 度 ， 最 高 年 份 为 2 0 0 7 年 ， 达 到 1 4 ． 1 6 % 的 增 长 率 ， 而 C P I 却 出 现 较 低 水 平 上 涨 ， 其 中 有 9 年 时 间 C P I 上 涨 在 2 % 以 内 ( 包 括 4 年 时 间 负 上 涨 ) ， 经 济 面 临 通 货 紧 缩 风 险 [ 4 ] 。 2 0 0 8 年 物 价 指 数 上 涨 最 多 ， 也 仅 为 5 ． 8 % ， 属 于 较 温 和 的 通 货 膨 胀 。 另 外 ， 我 国 在 保 持 较 高 增 长 速 度 同 时 ， 最 终 消 费 需 求 的 贡 献 有 8 年 时 间 都 小 于 投 资 贡 献 ( 如 图 3 所 示 ) ， 消 费 需 求 拉 动 明 显 不 足 ， 成 为 特 有 经 济 现 象 。 从 1 9 9 8 年 开 始 至 2 0 1 3 年 ， 我 国 全 社 会 固 定 资 产 投 资 增 长 仍 保 持 较 高 速 度 ， 其 中 有 9 年 时 间 增 长 率 超 过 2 0 % ， 最 高 年 份 是 2 0 0 9 年 达 到 2 9 ． 9 5 % ， 其 余 年 份 除 1 9 9 9 年 外 增 长 率 也 都 不 低 于 1 0 % 。 较 高 的 投 资 增 长 率 和 不 足 的 国 内 消 费 需 求 同 时 存 在 ， 居 民 消 费 价 格 指 数 又 在 低 位 增 长 ， 这 些 现 象 似 乎 有 悖 于 马 克 思 扩 大 再 生 产 两 部 类 平 衡 规 律 ， 并 使 我 国 通 货 膨 胀 变 得 不 可 预 期 ， 唯 一 能 够 解 释 这 种 经 济 现 象 的 便 是 我 国 房 地 产 商 品 化 的 快 速 发 展 。 ( 二 ) 房 地 产 市 场 对 通 货 膨 胀 的 抑 制 效 应 我 国 1 9 8 0 年 开 始 推 行 住 房 商 品 化 ， 但 由 于 具 体 政 策 尚 属 空 白 ， 房 地 产 市 场 商 品 化 只 能 在 探 索 中 进 行 ， 各 经 济 组 织 、 个 体 、 经 济 制 度 等 都 在 探 索 中 适 应 这 种 重 大 改 革 。 如 图 4 所 示 ， 我 国 房 地 产 经 历 过 探 索 式 发 展 后 ， 1 9 9 8 年 开 始 迅 速 发 展 ， 商 品 房 自 由 买 卖 使 得 改 善 自 身 住 房 条 件 的 需 求 迅 速 增 加 。 我 国 开 始 住 房 商 品 化 前 ， 由 于 原 有 经 济 体 制 下 人 们 住 房 大 都 是 单 位 分 房 ， 因 此 住 房 支 出 占 收 入 比 值 极 低 ， 同 时 住 房 条 件 也 较 差 。 随 着 住 房 商 品 化 的 实 施 ， 单 位 福 利 分 房 制 度 被 逐 渐 取 消 。 原 有 住 房 条 件 差 ， 新 家 庭 又 失 去 福 利 分 房 机 会 ， 因 此 对 居 住 用 商 品 房 的 需 求 迅 速 膨 胀 。 近 1 5 年 来 ， 房 地 产 开 发 企 业 平 均 每 年 新 开 工 房 屋 面 积 中 ， 供 居 住 用 的 普 通 住 宅 面 积 占 近 8 0 % ， 高 档 别 墅 、 公 寓 又 占 了 4 ． 0 5 % ， 两 者 之 和 达 到 8 4 ． 0 5 % ， 剩 余 的 生 产 经 营 用 房 屋 仅 为 1 5 ． 9 5 % 。 可 见 房 地 产 企 业 开 发 的 房 产 也 主 要 为 满 足 这 种 消 费 需 求 。 商 品 房 属 于 长 期 资 产 ， 但 在 房 地 产 市 场 兴 起 后 的 一 段 时 期 ， 占 房 地 产 市 场 主 要 部 分 的 居 住 用 房 屋 主 要 用 于 满 足 人 们 基 本 居 住 需 要 ， 具 有 完 全 消 费 资 料 属 性 ① ， 房 地 产 开 发 绝 大 部 分 应 归 为 第 Ⅱ 部 类 生 产 ， 而 所 占 比 例 极 低 的 办 公 及 营 业 用 房 屋 开 发 属 于 第 I 部 类 产 出 。 根 据 马 克 思 扩 大 再 生 产 理 论 ， 由 于 商 品 房 需 求 骤 增 ， 这 种 特 殊 消 费 品 具 有 占 用 流 动 性 大 的 特 点 ， 在 第 Ⅰ 部 类 高 速 增 长 期 ， 与 两 部 类 ( V + Δ V + M / X ) 相 对 应 的 收 入 将 有 很 大 份 额 用 于 购 买 第 Ⅱ 部 类 产 出 的 商 品 房 ， 商 品 房 价 格 逐 年 上 涨 。 人 们 为 满 足 最 基 本 居 住 需 求 ， 不 得 不 改 变 消 费 倾 向 ， 节 制 普 通 消 费 品 购 买 ， 以 满 足 相 对 昂 贵 的 住 房 需 求 。 两 大 部 类 普 通 消 费 的 抑 制 必 然 使 国 内 消 费 需 求 难 以 拉 动 ， 消 费 价 格 指 数 也 因 此 在 经 济 较 快 增 长 时 期 仍 处 于 极 低 上 涨 水 平 ， 甚 至 出 现 通 货 紧 缩 迹 象 ， 因 此 房 地 产 市 场 兴 起 将 通 货 膨 胀 推 离 原 有 路 径 。 我 国 自 2 0 0 0 年 以 来 ， 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 与 房 价 同 时 增 长 ， 但 商 品 房 并 不 能 拆 分 为 每 平 米 购 买 ， 也 不 能 按 使 用 时 间 段 平 均 购 买 ， 而 只 能 整 套 获 取 。 这 样 ， 购 房 者 不 得 不 一 次 性 支 付 较 大 数 额 房 款 或 首 付 款 。 如 表 2 数 据 ， 2 0 0 0 年 ， 我 国 城 市 居 民 年 人 均 可 支 配 收 入 为 每 人 6 2 8 0 ． 0 元 ， 若 以 三 口 之 家 测 算 ， 两 人 收 入 共 1 2 5 6 0 元 ， 供 养 一 名 未 成 年 人 。 2 0 0 0 年 我 国 城 镇 人 均 居 住 面 积 为 2 0 ． 3 平 米 ， 住 宅 商 品 房 平 均 售 价 为 每 平 米 1 9 4 8 ． 0 元 ， 该 户 购 房 总 价 款 为 1 1 8 6 3 3 ． 2 元 ， 相 当 于 两 人 收 入 的 9 ． 4 5 倍 ， 即 使 采 用 房 屋 抵 押 贷 款 的 形 式 取 得 住 房 ， 按 照 3 0 % 的 比 例 支 付 首 付 ， 也 相 当 于 2 ． 8 3 年 收 入 总 和 ， 抛 除 生 活 必 要 开 支 ， 需 要 近 6 年 时 间 才 可 完 成 积 累 。 由 此 消 费 者 必 然 改 变 原 有 消 费 倾 向 ， 节 制 普 通 消 费 用 以 支 付 购 房 需 求 ， 2 0 0 0 年 我 国 消 费 者 价 格 指 数 仅 上 涨 了 0 ． 4 % 。 另 外 ， 随 着 房 地 产 价 格 泡 沫 的 充 斥 ， 购 房 总 款 与 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 之 比 有 提 高 趋 势 ， 对 消 费 也 继 续 起 着 抑 制 作 用 。 房 地 产 市 场 对 通 货 膨 胀 的 抑 制 不 仅 因 为 商 品 房 吸 收 流 动 性 大 ， 还 因 为 商 品 房 总 需 求 增 长 迅 速 。 2 0 0 7 年 之 前 ， 我 国 保 持 平 均 9 ． 9 5 % 的 经 济 增 长 速 度 ， 而 居 民 消 费 价 格 指 数 除 2 0 0 4 年 外 都 低 于 2 % ， 甚 至 有 三 年 时 间 该 指 数 变 化 为 负 ， 而 同 一 期 间 ， 商 品 房 销 售 额 却 出 现 高 速 增 长 ， 最 高 时 为 2 0 0 5 年 的 6 9 ． 2 3 % 。 2 0 0 0 — 2 0 0 7 年 ， 年 商 品 房 销 售 额 占 国 民 总 收 入 比 值 也 呈 递 增 趋 势 ( 如 表 3 ) ， 房 地 产 市 场 迅 速 发 展 使 本 应 出 现 的 通 货 膨 胀 并 未 出 现 。 房 地 产 市 场 发 展 对 通 货 膨 胀 的 抑 制 作 用 被 掩 盖 在 经 济 增 长 背 后 ， 这 种 抑 制 使 中 国 投 资 过 热 拉 动 的 经 济 增 长 并 未 受 到 通 货 膨 胀 的 威 胁 ， 反 而 促 进 投 资 规 模 进 一 步 扩 大 ， 这 掩 盖 了 两 大 部 类 不 平 衡 的 潜 在 威 胁 ， 使 我 国 在 发 展 房 地 产 市 场 过 程 中 很 少 主 动 预 测 该 市 场 发 展 趋 势 和 调 整 周 期 [ 5 ] ， 难 以 做 到 未 雨 绸 缪 。 如 2 0 0 8 年 我 国 “ 四 万 亿 ” 计 划 ， 虽 然 让 2 0 0 9 年 房 地 产 市 场 重 新 振 作 ， 但 却 让 我 国 与 世 界 市 场 相 脱 节 的 房 地 产 市 场 进 一 步 偏 离 ， 并 出 现 2 0 1 3 年 的 反 弹 性 增 长 ， 使 房 地 产 价 格 泡 沫 继 续 膨 胀 。 总 之 ， 由 于 第 I 部 类 中 V 和 M 较 多 ， 房 地 产 市 场 发 展 成 为 改 善 住 房 需 求 的 重 要 部 分 ， 对 V 和 M 的 购 房 满 足 减 少 了 对 其 他 消 费 品 的 需 求 ， 由 此 C P I 持 续 低 位 上 涨 。 但 当 房 地 产 完 全 成 为 投 资 品 时 ， 这 种 形 势 便 会 逆 转 。 二 、 房 地 产 市 场 调 整 期 的 逆 向 通 货 膨 胀 冲 击 房 地 产 市 场 发 展 具 有 周 期 性 ， 经 快 速 发 展 之 后 ， 必 然 会 达 到 饱 和 ， 继 而 陷 入 低 迷 [ 6 ] 。 饱 和 的 房 地 产 市 场 真 正 属 于 投 资 品 市 场 ， 房 地 产 也 成 为 第 I 部 类 产 出 。 房 价 内 充 斥 的 泡 沫 一 旦 破 灭 ， 社 会 扩 大 再 生 产 的 两 大 部 类 比 例 便 顿 时 失 衡 ， 造 成 逆 向 通 货 膨 胀 冲 击 ， 且 伴 随 房 地 产 市 场 的 产 能 过 剩 。 ( 一 ) 房 地 产 市 场 部 类 转 移 房 地 产 市 场 由 第 I I 部 类 向 第 I 部 类 的 转 移 包 含 两 个 层 面 : 一 是 房 地 产 新 开 发 面 积 中 居 住 用 房 屋 比 例 减 少 。 从 2 0 0 8 年 开 始 ， 房 地 产 开 发 企 业 新 开 发 房 屋 面 积 中 ， 无 论 普 通 住 宅 还 是 高 档 别 墅 、 公 寓 所 占 比 例 开 始 持 续 下 降 ， 同 时 ， 办 公 楼 及 商 业 营 业 用 房 屋 等 所 占 比 例 开 始 逐 年 上 升 。 后 者 明 显 属 于 两 大 部 类 生 产 中 的 C 部 分 。 根 据 马 克 思 两 大 部 类 平 衡 理 论 ， 两 部 类 的 C 都 由 第 I 部 类 生 产 ， 根 据 图 5 所 示 的 房 地 产 用 途 变 化 趋 势 ， 房 地 产 开 发 正 逐 渐 向 第 I 部 类 转 移 。 二 是 由 于 居 住 用 房 地 产 属 性 转 变 ， 此 类 商 品 房 也 转 变 为 第 I 部 类 产 出 ， 这 是 对 经 济 影 响 最 主 要 的 部 分 。 房 地 产 具 有 消 费 资 产 和 投 资 品 双 重 属 性 [ 7 ] ， 由 于 商 品 房 用 途 由 最 终 获 取 者 确 定 ， 而 不 是 房 地 产 开 发 企 业 决 定 ， 其 属 性 也 取 决 于 购 房 者 的 需 要 和 预 期 。 在 购 买 的 商 品 房 满 足 居 住 需 求 之 后 ， 购 房 者 继 续 购 买 的 商 品 房 便 成 为 投 资 的 一 种 方 式 。 此 时 购 买 者 增 加 的 房 产 主 要 用 以 赚 取 租 金 或 增 值 收 益 ， 因 此 居 住 用 房 屋 的 投 资 品 属 性 变 得 更 强 ， 并 逐 渐 变 为 社 会 再 生 产 的 第 I 部 类 产 出 。 这 种 转 移 可 能 产 生 两 方 面 影 响 : 一 方 面 ， 由 于 房 价 泡 沫 破 灭 ， 在 房 价 看 跌 的 形 势 下 ， 投 资 于 房 地 产 的 预 期 收 益 减 少 [ 8 ] 。 根 据 资 本 追 求 利 润 的 特 点 ， 商 品 房 需 求 将 下 降 ， 商 品 房 成 为 产 能 过 剩 产 品 。 另 一 方 面 ， 由 于 房 地 产 开 发 时 间 较 长 ， 生 产 规 模 难 以 自 由 收 缩 。 房 地 产 价 格 上 升 时 期 ， 潜 在 的 房 地 产 投 资 规 模 过 大 被 隐 蔽 ， 房 价 泡 沫 破 灭 时 ， 占 经 济 活 动 重 要 地 位 的 房 地 产 投 资 过 快 问 题 便 会 显 现 出 来 。 如 果 我 国 继 续 依 靠 投 资 拉 动 带 动 经 济 增 长 ， 便 会 造 成 第 Ⅰ 部 类 的 ( V + Δ V + M / X ) 过 多 ， 向 第 I I 部 类 购 买 的 普 通 消 费 资 料 增 加 ， 没 有 商 品 房 的 第 Ⅱ 部 类 产 出 便 不 能 完 全 满 足 两 部 类 消 费 需 求 ， 从 而 出 现 通 货 膨 胀 。 我 国 现 今 房 地 产 市 场 正 处 于 这 种 过 渡 期 ， 房 地 产 市 场 向 第 I 部 类 的 过 渡 ， 使 我 国 不 得 不 面 对 由 此 可 能 产 生 的 通 货 膨 胀 冲 击 。 ( 二 ) 我 国 房 价 泡 沫 破 灭 压 力 表 象 我 国 房 地 产 高 速 扩 张 之 后 ， 价 格 泡 沫 逐 渐 形 成 ， 现 今 房 地 产 价 格 泡 沫 破 裂 压 力 增 大 [ 9 ] 。 首 先 ， 作 为 实 物 资 产 ， 房 地 产 使 用 已 趋 饱 和 。 我 国 房 地 产 市 场 从 1 9 9 8 年 开 始 获 得 迅 速 发 展 ， 进 入 明 显 的 扩 张 期 。 2 0 0 8 年 “ 四 万 亿 ” 计 划 的 刺 激 使 房 价 反 弹 程 度 较 大 ， 到 2 0 1 3 年 底 ， 我 国 商 品 房 价 格 、 销 售 面 积 都 出 现 非 正 常 速 度 上 涨 ， 1 2 月 份 同 比 价 格 上 涨 最 高 达 2 1 ． 9 % ， 全 国 商 品 房 销 售 量 增 长 了 1 7 ． 3 4 % ， 城 镇 人 均 住 宅 面 积 高 于 3 2 平 米 。 商 品 房 的 需 求 趋 于 饱 和 ， 一 些 城 市 出 现 大 打 折 扣 销 售 以 及 抛 售 现 象 ， 过 剩 的 商 品 房 供 给 短 期 内 难 以 消 化 。 其 次 ， 作 为 投 资 品 ， 房 地 产 投 资 收 益 低 下 。 房 地 产 作 为 投 资 品 可 获 得 的 收 益 主 要 包 括 租 金 、 增 值 收 益 、 更 多 的 动 迁 补 偿 等 ， 这 三 类 收 益 的 赚 取 都 须 以 其 实 物 使 用 形 式 为 基 础 。 在 实 际 生 活 和 经 营 求 难 以 挖 掘 的 情 况 下 ， 房 地 产 投 资 价 值 降 低 。 如 今 ， 我 国 房 地 产 市 场 平 均 收 益 率 下 降 ， 年 净 租 金 收 益 与 房 价 的 比 例 大 都 低 于 2 % ， 小 于 银 行 一 年 期 存 款 利 率 3 ． 2 5 % 。 一 些 商 品 房 空 置 的 “ 零 租 金 ” 现 象 愈 加 突 出 ， 我 国 商 品 房 空 置 率 已 高 于 2 0 % ， 一 些 大 中 城 市 呈 现 所 谓 的 “ 鬼 城 ” [ 1 0 ] 。 投 资 于 无 租 金 低 价 格 上 涨 的 房 地 产 市 场 等 于 资 金 受 到 侵 蚀 。 再 次 ， 维 持 房 地 产 发 展 的 资 金 链 支 持 削 弱 ， 行 业 资 金 周 转 困 难 。 房 地 产 业 是 资 金 密 集 性 行 业 ， 其 发 展 离 不 开 强 大 资 金 链 的 支 持 。 我 国 房 地 产 投 资 资 金 中 自 筹 资 金 的 比 例 一 般 为 3 0 % 左 右 ， 其 他 主 要 依 靠 商 业 银 行 提 供 的 资 金 ， 包 括 房 地 产 开 发 商 向 银 行 获 取 的 2 0 % 左 右 的 直 接 贷 款 、 个 人 购 房 时 采 用 住 房 抵 押 方 式 向 银 行 所 贷 款 项 ， 两 种 方 式 所 获 银 行 资 金 量 极 高 。 近 几 年 ， 房 地 产 业 的 直 接 贷 款 比 例 下 降 ， 2 0 1 0 年 直 接 贷 款 比 例 就 开 始 下 降 为 1 7 ． 3 0 % ， 其 后 两 年 都 在 1 5 % 左 右 ， 2 0 1 3 年 在 房 地 产 市 场 获 得 极 强 增 长 的 情 况 下 也 仅 为 1 6 ． 1 1 % 。 长 时 间 的 银 行 信 贷 收 紧 使 房 地 产 商 降 价 抽 身 的 压 力 加 大 。 银 行 资 金 支 持 削 弱 使 得 房 地 产 商 资 金 链 条 紧 绷 ， 时 间 愈 长 ， 房 价 泡 沫 破 灭 压 力 愈 大 。 继 续 阅 读 上 一 篇 ： 金 融 市 场 论 文 范 文 下 一 篇 ： 市 场 调 查 论 文 范 文 扩 展 阅 读 1 房 地 产 广 告 2 房 地 产 泡 沫 成 因 3 房 地 产 营 销 4 房 地 产 居 间 合 同 5 房 地 产 会 计 现 状 6 房 地 产 按 揭 合 同 7 房 地 产 合 作 合 同 8 房 地 产 报 告 范 文 9 房 地 产 抵 押 思 索 1 0 房 地 产 价 格 与 房 地 产 投 资 探 讨 推 荐 期 刊 上 海 房 地 主 办 ： 上 海 市 房 产 经 济 学 会 中 国 房 地 信 息 主 办 ： 中 国 房 地 产 业 协 会 ; 北 京 首 开 天 鸿 集 团 有 限 公 司 房 地 产 导 刊 主 办 ： 广 州 市 城 市 规 划 勘 测 设 计 研 究 院 ; 广 州 市 招 商 服 务 推 广 中 心 住 宅 与 房 地 产 主 办 ： 深 圳 住 宅 与 房 地 产 杂 志 社 ; 中 国 房 地 产 研 究 会 精 品 推 荐 1 房 地 产 企 业 财 税 筹 划 2 房 地 产 企 业 报 表 分 析 3 房 地 产 可 行 性 研 究 报 告 4 房 地 产 招 商 工 作 计 划 5 房 地 产 市 场 部 工 作 计 划 6 房 地 产 网 络 营 销 趋 势 7 房 地 产 开 发 概 念 8 房 地 产 企 业 现 金 流 分 析 9 房 地 产 可 行 性 报 告 1 0 房 地 产 市 场 调 研 友 情 链 接 扬 州 日 租 房 宜 春 房 产 网 马 耳 他 房 产 高 碑 店 二 手 房 地 产 杂 志 中 国 科 技 论 文 在 线 杂 志

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